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隐秘的48亿增值资产

2013-03-31 13:26:40 证券市场红周刊  籍承

  《红周刊(博客,微博)》:股票越来越难做,左一个调控,右一个监管。

  文琳:沧海横流,方显英雄本色。

  《红周刊》:听说你过一阵子要去泰国旅游,你不是要去做手术吧,张嘴就一股纯爷们儿劲。

  文琳:我说的不是我,我说的是股票。注意没有,周四暴跌之中,中兴商业(000715,股吧)悠然涨停,原因是有媒体报道,公司有价值36亿元的中心城区地块隐瞒。

  《红周刊》:这样的股票,最近可不少。西水股份(600291,股吧)、哈投股份(600864,股吧)、天宸股份(600620,股吧)、浙江东方(600120,股吧)、中国武夷(000797,股吧)……近期超级牛股,一多半都有这类题材。总结起来,要不是手里有金融类资产,最近升值较快,要不就是有大块土地,这几年大幅升值,市场对这些隐性资产作合理重估,因资产价值远大于股票市值,从而带动了股价飞涨。

  文琳:总结得不错,你觉得这两种情况,哪种增值更踏实?

  《红周刊》:肯定是土地增值呀,这么多年了,银行股会暴跌,茅台(600519,股吧)酒价格也会跌,但土地却只涨不跌,以咱的国情,你总不会认为地价会跌吧?

  文琳:有见识,你说的那一串股票之外,我倒注意了一只不算太火爆的股票,中华企业(600675,股吧),只是轻描淡写提了句“要开发崇明岛土地”,就直接一字涨停。知道这说明什么吗?这表明了市场的态度。前年,只要公司只言片语沾了矿,就是“一”字板;去年,曲里拐弯能沾上酒的,也会“一”字板;今年,沾土地的,至少一个“一”字板。什么叫主流?这就叫主流,什么叫人气?这才叫人气。

  《红周刊》:说了半天,资产重估股票都已暴涨,还有什么意思?

  文琳:错?为什么要重估,就是因为资产属于隐性资产,不为人知;知道了,也不易估算;算了,也让人难以信服。但难以信服不等于不存在,只要你够勤奋。

  《红周刊》:在哪?

  文琳:试举一例,华升股份(600156,股吧)(600156)。既然敢给你举例,就一定要有一个让所有人信服的推导过程,请看,公司土地主要来自子公司株洲雪松有限公司(以下简称雪松)和华升洞庭麻业有限公司(以下简称洞庭麻业)。2004年,公司大股东华升集团将位于株洲市的10宗土地(约60亩)以4255.76万元的评估值注入到了上市公司,随后华升股份将这60亩土地注入到了雪松,而同期雪松的其他股东又将50宗土地作价2989.64万元注入给了雪松,加之雪松原有账面价值3809.14万元的土地使用权,此时雪松拥有的土地使用权账面价值为1.11亿元。上述土地注入完成后,华升股份进一步增持雪松股权至87.44%,从而控制了上述土地。这在华升股份2004年之后的历年年报中都可以查到,对应的项目为株洲土地使用权,且一直存续至今。

  《红周刊》:但在公司历年公告和定期报告中,除上述提到的约60亩土地外,均未提及雪松其他土地的具体面积。

  文琳:华升株洲雪松有限公司的官网显示,公司占地面积20万平方米(约300亩)。由此可确认,雪松约拥有土地约300亩,账面价值约1.11亿元。再看洞庭麻业,2006年,通过以资抵债和资产置换,华升股份置入洞庭麻业88.85%的股权(目前增持至89.85%),在未置入洞庭麻业前,公司定期报告的无形资产一项中,并无“岳阳土地使用权”,在置入洞庭麻业有限公司之后,华升股份2006年年报中出现“岳阳土地使用权”7903.6万元,可以确认为洞庭麻业拥有的土地。由于该项一直延续至今,且无明显变化,可以确认,当初随洞庭麻业置入的土地使用权一直未发生变化。

  《红周刊》:洞庭麻业到底拥有多少土地呢?

  文琳:虽然华升股份似乎刻意隐瞒,一直未有明确的说法,但洞庭麻业官网资料显示,公司占地面积达1400亩。按此计算,华升股份通过雪松和洞庭麻业控制的土地高达约1700亩。 按控制雪松87.44%股权和控制洞庭麻业89.85%计算,华升股份实际拥有的权益土地面积约为1520亩。

  《红周刊》:你说要让所有人信服,不能光用官网数据吧?

  文琳:没问题,研究这家公司,我累计用了20个小时,查阅了他上市以来所有公开资料。2010年,华升股份明确说,公司下属企业洞庭麻业和雪松公司有1000多亩土地资源,虽然公司对土地面积一直含糊其辞,但已经可以确认了吧,超过1000亩。

  《红周刊》:行,我服了,1000多亩地确实有。问题是值钱吗?

  文琳:华升股份多次公开披露,洞麻和雪松公司土地资源处于当地城市中心区域,地理位置十分优越,升值潜力较大。株洲是湖南省第二大城市,是江南最重要的交通枢纽城市之一。岳阳综合经济实力稳居全省第二,是湖南惟一的国际贸易口岸城市。值多少钱,看成交地价。2011年7月,中建信和地产以2.38亿元的价格拍得“2011-08#地块”,该宗土地面积共48亩,即每亩495.8万元(每平方米7440元)。2011年后,地价有升无降,但我们仍保守估算,打个折,每平方米5000元,公司300亩土地价值约10亿元左右。按华升股份拥有87.44%股权计算,价值8.7亿元。

  再看株洲,2012年8月,在港上市的中国奥园(03883.HK)以近7.08亿元竞得湖南株洲神农城3号地块,净出让土地面积为15.73万平方米,约每平方米4500元,随后的11月,中国奥园又以7.46亿元收购株洲市3幅土地,占地总面积约15.14万平方米,约每平方米4927元。保守按每平方米3500元估算,湖南华升洞庭麻业有限公司的1400亩土地价值33亿元,按89.85%股权计算,在29亿元以上,雪松与洞麻两地块合计,约38亿元(即使洞庭麻业按1000亩计算,价值也高达近23亿元。按89.85%股权计算,价值21亿元。雪松与洞麻两地块合计,约30亿元)。

  《红周刊》:我注意到,根据公司历年年报无形资产一栏显示,株洲雪松和洞麻的土地成本合计不足2亿元,这么看,确实严重低估。你说公司自己开发土地,会不会收益更高?

  文琳:公司此前年报确实提出,抓土地资源开发利用,适时启动土地开发项目,充分利用株洲雪松和洞麻现有的土地资源,很显然,公司并不只是满足于只是将土地进行转让,获得数十亿元的增值收益,而是想开发后利益最大化。如果华升股份对上述土地进行开发,按容积率2计算,1700亩土地相对应的建筑面积可达227万平方米。我们保守的按每平方米可获净利500元计算,227万平方米的物业销售后利润可达11.35亿元,按华升股份拥有的权益面积计算,净利润可在10亿左右。累加此前的38亿元,为48亿元。而目前公司市值仅18亿多,隐性资产高于市值近3倍,相比那些已被挖掘的品种并不逊色吧,毕竟有些被大炒的股票,因权属不明确,不一定也能清晰计算出资产价值。

  《红周刊》:公司有什么具体举措吗?

  文琳:2010年,公司的存货之中新出现了“开发成本”一项,到2011年迅速增加到1.16亿元,目前这一数字还在上升,相信大家都和我一样很想知道,公司对株洲雪松和洞麻的土地资源的综合开发利用,是否已悄悄的开始。我们也很期待公司能多给我们一点解释。

(责任编辑:马杰 HN011)
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