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专家读财报:万通地产或不能如期偿还债务

2013-08-06 13:28:47 和讯股票  蔡昌 罗先菊

  编者按:和讯网股票频道暑期档特别策划推出和讯曝中报专家读财报系列,会计专家挑选重点上市公司,用专业眼光、独特视角解读上市公司中期财报,找出其中财务风险,发现财务舞弊,为投资者提供警示。以下为专家读财报系列之万通地产(600246,股吧)篇。

    2013年7月31日,万通地产发布了中期财务报告,资产总额为113.78亿元,利润总额为1.44亿元,归属于上市公司股东的每股净资产2.92元,每股收益为0.0990元。笔者通过分析其中报发现,万通地产上半年销售状况不够理想,扣除非扣除非经常性损益后净利润亏损逾千万,同时经营活动产生的现金流量净额有所减少,流动比率和速度比率都偏低,财务杠杆比较高,短期偿债能力有待提升;主营业务总体获利能力明显下滑;万通地产正由住宅开发向商用物业开发的转型,而商用物业相对于住宅开发周期更长,回报更慢,风险更大,由许立所带领的万通地产会面临哪些转型阵痛,值得投资者警惕。

  扣除非经常性损益后净利润亏损逾千万

  万通地产上半年实现营业收入7.09亿元(其中房地产(000736,股吧)销售收入为62,877.74万元,同比增长14.65%;物业出租收入为7,899.12万元,同比增长23.58%),同比上涨11.82%;营业利润1.3亿元,同比增长64.04%;利润总额为1.44亿元,同比增长55.82%;净利润为1.26亿元,同比增长144.87%;实现归属于上市公司股东的净利润1.2亿元,同比上涨484.55%。且公司拟向全体股东按每10股派发现金红利0.7元(含税)的比例派发现金股利8517.6万元。

  提醒投资者注意的是,扣除非经常性损益后,万通地产归属于上市公司股东的净利润亏损1,928.68万元,同比大幅下滑234.51%。从非经常性损益项目中可以看出,非流动资产处置损益高达1.32亿元,成为利润的最大贡献者;同时,公司收到的计入当期损益的政府补助有1,726.43万元。由此,非经常性损益金额合计达到1.39亿元,超过公司净利润额度。

  此外,投资者要注意到万通地产主营业务总体获利能力明显下滑,占主营业务收入88%以上的房地产销售业务的毛利率为26.84%,同比减少22.97个百分点;不过其物业出租业务的毛利率有所提升,本期提升了8.18个百分点至73.43%。

  财务杠杆比较高 短期偿债能力有待提升

  万通地产本报告期末资产总额为113.78亿元,比期初增加5.88%,其中:流动资产为81.25亿元,比期初增加10.58%;非流动资产为32.53亿元,比期初减少4.28%。负债总额为74.29亿元,比期初增加10.54%,其中:流动负债为47.59亿元,比期初增加15.00%;非流动负债为26.70亿元,比期初增加3.39%。归属于上市公司股东的每股净资产为2.92元,同比上涨0.69%。

  通过分析万通地产本期末资产负债结构可知,资产项目中变动最大的是长期股权投资,长期股权投资本报告期末余额为11.90亿元,比期初增加173.69%,主要原因是公司新增投资参股公司股权;其次为其他应收款本期末余额为1.97亿元,比期初减少66.06%,主要原因是公司收回参股公司往来款;再者是其他非流动资产本报告期末余额为7.70亿元,比期初减少53.39%,主要原因是公司将代垫Z3地块土地款转为投资款;第四是预付款项本报告期末余额为6.67亿元,比期初增加37.12%,主要原因是公司预付土地出让金。然而,负债项目中变动最大的是其他应付款,其他应付款本报告期末余额为6.38亿元,比期初增加290.54%,主要原因是公司应付参股公司往来款增加;其次是应付利息本报告期末余额为0.55亿元,比期初增加137.26%,主要原因是公司计提债券利息;再者是应交税费本报告期末余额为2.28亿元,比期初减少61.84%,主要原因是公司所属子公司缴纳土地增值税、企业所得税等。

  同时,分析万通地产的财务比率,发现其财务风格较为稳健,反映其短期偿债能力的流动比率为1.71,速动比率为0.73,表明1元的流动负债将有1.71元流动资产或者有0.73元速动资产作为保障,一般认为流动比率为2,速动比率为1比较安全,该公司短期偿债能力有待提升;反映其长期偿债能力的总资产负债率为65.29%,表明万通地产的全部资金的65.29%由债权人提供,一般认为资产负债率的适宜水平是40%-60%。,这说明该公司的财务杠杆比较高,这对于债权人和经营者来说财务风险较高,但对于投资者来说可以获得利息抵税效应;反映其营运能力的流动资产周转率为0.58,总资产周转率为0.10,存货周转率为0.10,这三个指标反映其流动资产、总资产还有存货的周转率都处于较低水平,这不仅与房地产行业建设周期长特点有关,而且还与万通地产正处于由传统房地产商向开发商业地产转型有关,商业经营物业的开发周期相对住宅业务更长,影响了其资产和存货的周转率。

  经营活动产生的现金流量净额有所减少

  万通地产2013年上半年产生的现金流量表现为经营活动产生的现金流量净额有所下降,投资活动和筹资活动产生的现金流量净额有所增加,尤其是投资活动产生的现金流量净额同比增加4.33亿元。首先,经营活动产生的现金流量净额为4,885.88万元,同比减少89.45%,主要原因是公司参股公司往来款有所增加。具体为经营活动现金流入为22.12亿元,同比增加11.67%,经营活动现金流出为21.63亿元,同比增加42.51%。

  其中,销售商品、提供劳务收到的现金为7.49亿元,同比减少57.25%,收到其他与经营活动有关的现金为14.63亿元,同比增加538.35%;购买商品、接受劳务支付的现金为9.95亿元,同比增加59.88%,支付其他与经营活动有关的现金为6.72亿元,同比增加120.79%。其次,投资活动产生的现金流量净额为4.39亿元,同比增加6673.93%,主要原因是公司收到处置参股公司股权转让款。具体为投资活动现金流入47,773.58万元,同比增加6004.85%,投资活动现金流出为3,869.65万元,同比增加2778.77%,其中:收回投资收到的现金为47,772.63万元,同比增加6724.66%;投资支付的现金为3,6400.99万元,上年同期投资支付的现金为0万元。

  第三,筹资活动产生的现金流量净额为4.96亿元,同比增加142.35%,主要原因是公司新增银行借款较多。具体为筹资活动现金流入为11.64亿元,全部为取得借款收到的现金,同比增加666.87%,筹资活动现金流出为6.68亿元,同比减少49.52%,其中:偿还债务支付的现金为3.66亿元,同比减少61.24%;分配股利、利润或偿付利息支付的现金为3.03亿元,同比增加16.17%。

  通过上述对万通地产2013年中报的分析,提醒投资者关注以下方面:一是万通地产的销售状况不是很理想,销售商品、提供劳务收到的现金减少了50%以上,这从一个侧面印证了万通地产的经营状况不是很好,反映了国家对房地产业“打压”政策直接造成房地产销售业绩的下滑,同时,从存货周转率较低这一视角也可以看出万通地产销售状况不佳;二是本期财务风险有所提高,本期取得新增借款11.64亿元,在其流动比率和速度比率都偏低的情况下,有可能导致不能如期偿还债务的风险;三是万通地产正在进行由住宅开发向商用物业开发的转型,而商用物业相对于住宅开发周期更长,回报更慢,风险更大,由许立所带领的万通地产会面临哪些转型阵痛,我们拭目以待。

  (本文作者为和讯特约研究员,蔡昌系中央财经大学税务管理系主任、国际注册高级会计师;罗先菊系中经阳光税收筹划事务所特约专家,本文由和讯股票独家推出)

   

(责任编辑:谢剑 HN001)
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