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专家读财报:万科“漂亮”业绩背后隐藏财务风险

2013-08-08 14:01:36 和讯股票  蔡昌 罗先菊

  编者按:和讯网股票频道暑期档特别策划推出和讯曝中报专家读财报系列,会计专家挑选重点上市公司,用专业眼光、独特视角解读上市公司中期财报,找出其中财务风险,发现财务舞弊,为投资者提供警示。以下为专家读财报系列之万科篇。

    万科A(000002,股吧)、万科B于2013年8月6日晚发布了2013年中报,上半年公司实现结算面积388.4万平方米,实现结算收入406.3亿元,同比分别增长47.2%和34.4%;实现营业收入413.9亿元,同比增长34.7%;实现净利润45.6亿元,同比增长22.3%。笔者通过分析其中报发现,万科在平稳增长的业绩背后,还承受着行业利润率下降、偿债能力不足、现金流量失衡等压力,在不断扩大经营规模的同时能否不断提升经营效率,克服行业利润率下降趋势的影响,实现净资产收益率的逐年上升,并解决好融资借款和债务清偿等问题,令人心存疑虑。

    本期业绩快速增长 潜在风险初现倪端

    万科作为专业化房地产公司,其主要产品为商品住宅。2013年上半年公司实现销售面积716.4万平方米,实现销售金额836.7亿元,同比分别增长18.9%和33.8% ;实现房地产项目结算面积388.4万平方米,实现结算收入406.3亿元,同比分别增长47.2%和34.4%;实现营业收入413.9亿元,同比增长34.7%,分行业看房地产销售收入406.27亿元,同比增长34.45%,物业管理收入5.89亿元,同比增长67.92%;实现营业利润71.05亿元,同比增长18.18%;实现利润总额71.33亿元,同比增长17.93%,其中归属于上市公司股东的净利润为45.6亿元,同比增长22.3%;全面摊薄净资产收益率为6.84%,加权平均净资产收益率为6.91%,增加了0.08个百分点;基本每股收益为0.41%,同比增加20.59%。从上述各项财务指标来看,万科上半年业绩实现了快速增长。

    但笔者提醒投资者注意以下几点:一是上半年房地产业务的结算均价为10,461元/平方米,较2012年同期下降8.7%,房地产业务毛利率为23.8%,较2012年同期下降2.7个百分点,结算净利率14.1%,较2012年同期下降0.1个百分点;二是第二季度后形出现势分化,环比看二季度批准预售面积相比一季度增长约69%,但其商品住宅成交面相比一季度下降17.4个百分点,二季度商品住宅销售面积只是批准预售面积的0.90倍,而一季度商品住宅销售面积却为批准预售面积的1.43倍;三是已完成开工面积919万平方米,同比大幅增长96%。行业毛利率和利润率呈下行趋势,预计万科新增项目完工后盈利状况可能会有所下降;四是上半年万科在北京、宁波、无锡等地多楼盘曝出质量纠纷,口碑溢价困扰品牌房企。

    偿债能力和营运能力显示偿债风险增加

    万科本报告期末资产总额为4,322.42亿元,比期初增加14.11%,其中:流动资产为4,131.69亿元,占资产总额比例为95.59%,比期初增加13.89%;非流动资产为190.73亿元,占资产总额比例为4.41%,比期初增加19.00%。本报告期末负债总额为3,441.76亿元,比期初增加16.02%,其中:流动负债为3,141.01亿元,占负债总额比例为91.26%,比期初增加20.89%;非流动负债为300.75亿元,占负债总额比例为8.74%,比期初减少18.34%。

    通过分析万科本期末资产负债结构可知,资产项目中变化最大的是其他应收款,本报告期末余额为330.72亿元,比期初增加64.88%,主要原因是合作方往来款项增加;其次是货币资金,本报告期末余额为376.04亿元,较期初减少28.09%,主要原因是公司适度补充了一批项目资源,同时新开工面积有较大幅度增长;再者为存货,本报告期末余额为3,111.44亿元,比期初增加21.94%,主要原因是公司规模扩大,新项目持续增加。形成鲜明对比的是,负债项目中本报告期末较期初变动最大的是应付票据,本报告期末余额为109.49亿元,比期初增加119.98%,主要原因是本期经营规模扩大,应付票据形式的负债余额增加;其次是一年内到期的非流动负债,本报告期末余额为328.66亿元,比期初增加28.26%,主要原因是借款结构的变动;再者是预收款项,本报告期末余额为1,594.02亿元,比期初增加21.66%,主要原因是房屋预售量增加;第四是短期借款,本报告期末余额为119.89亿元,比期初增加20.70%,主要原因是借款结构变动。

    笔者通过分析万科的财务比率发现,反映万科短期偿债能力的流动比例为1.32,速动比率为0.32,说明该公司短期偿债能力有待提升;反映其长期偿债能力的总资产负债率为79.63%,较2012年底提高1.31个百分点,这说明其财务杠杆处于较高水平,但由于预收账款并不构成实际的偿债能力,且本期末占负债总额比重提高为43.31%,在计算资产负债率时,要考虑预收账款对该指标的影响,剔除预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.7%,财务杠杆下降较为明显;反映其营运能力的流动资产周转率为0.11,总资产周转率为0.10,存货周转率为0.10,这三个指标反映其无论是流动资产、总资产还是存货周转得均比较慢,其资产使用效率有待提高。

    通过上述分析,本报告期资产和负债余额变动不大,但投资者应注意以下几点:一是该公司本期普遍加大了住宅的投资力度,存货占流动资产的比重由70.34%提升到了75.31%,随着行业利润率的下降,对于其能否不断提升经营效率,实现净资产收益率的逐年上升,确实令人心存疑虑;二是虽然流动资产占总资产比重较高,但货币资金占流动资产的比重由14.41%下降到了9.10%,其流动比例和速动比率都相对较低,资产负债率较高,存在较大的财务风险。

    现金流量明显失衡 财务风险面临持续走高

    万科的现金流量本报告期呈现入不敷出的净流出态势:一是经营活动产生的现金流量净额为-97.92亿元,去年同期为28.19亿元,同比减少447.35%,主要是因为同比来看本期经营活动产生的现金流入比现金流出增加得较少,同比分别增加39.85%和68.02%;二是投资活动产生的现金净流量为-17.38亿元,去年同期为-8.64亿元,同比增加101.01%,其主要原因在于同比来看投资活动产生的现金流入量比现金流出增加得较多,同比分别增加378.57%和161.64%;三是筹资活动产生的现金净流量为-33.12亿元,去年同期为-101.70亿元,同比下降132.56%,这主要是由本期筹资活动涉及的现金流出量同比增加132.56%、现金流入同比减少4.13%所致。

    总之,万科本报告期的现金流量显示出财务状况迈向低谷的警示信号:去年同期万科只有投资活动产生的现金流量净额为负值,但今年上半年三类活动(无论经营活动、投资活动还是筹资活动)所产生的现金净流量都为负数,即一一呈现出入不敷出的惨淡局面,可知晓现金流量是经营业绩最真实的体现,因此可以不容置疑地判断,万科今年中期以后将会继续面临现金资源匮乏问题,这从一个侧面揭示了万科“漂亮”业绩后面所隐藏的潜在性财务风险,提醒投资者一定注意关于房地产行业的政策走势,防止跌入“投资陷阱”。

    (本文作者为和讯特约研究员,蔡昌系中央财经大学税务管理系主任、国际注册高级会计师;罗先菊系中经阳光税收筹划事务所特约专家,本文由和讯股票独家推出)  

(责任编辑:谢剑 HN001)
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