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专家读财报:招商地产成长能力超行业平均水平

2013-09-09 15:10:51 和讯股票  蔡昌 罗先菊

  编者按:和讯网股票频道暑期档特别策划推出和讯曝中报专家读财报系列,会计专家挑选重点上市公司,用专业眼光、独特视角解读上市公司中期财报,找出其中财务风险,发现财务舞弊,为投资者提供警示。以下为专家读财报系列之招商地产(000024,股吧)篇。

  招商地产近五年成长性居行业前列:近五年公司营业收入复合增长率为53.9%,营业利润复合增长率为67.11%,归属于母公司净利润复合增长率为51.29%,净资产复合增长率17.81%,总资产复合增长率30.55%,笔者认为,公司成长能力远超行业平均水平,在龙头公司中也表现突出,主要由于公司管理层积极稳健,利用国资背景和平台优势,对市场和政策把握精准。

  资金压力加大

  招商地产发布的中报期内,公司实现营业收入总额161.34亿元,归属于上市公司股东的净利润25.51亿元,较上年同期增长108.98%。营业收入中,商品房销售收入149.77亿元,结算面积96.38万平米;投资性物业租赁收入3.71亿元,累计出租面积达440.94万平米;园区供电销售收入2.86亿元,售电35,047万度。

  招商地产继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响,公司的资产负债率达到72.7%,扣除预收账款后,公司的资产负债率为46.4%,同比提高0.62个百分点,长期资金压力加大;公司的净负债率为25%,与上年基本持平。截至报告期末,公司持有现金234亿元,远高于短期借款(56亿元)和一年内到期长期借款(90亿元)的总和146亿元,财务政策较为稳健。同比增长30.72%,“货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)”为1.6倍,同比下降0.39,短期资金压力加大。下半年,银行贷款投放渐趋谨慎,资金风险有所上升,公司的投资力度将相对稳健、谨慎,拿地方面,随着地价成本的进一步上升,公司坚持以合理价格取得6个项目,新增土地133.24万平方米,其中权益面积108.59万平方米,新拓展市场有昆明、大连、宁波,全国布局进一步合理化。建工施工方面,期内公司新开工面积232万平方米,在建面积625万平方米,施工力度较大。期末存货账面价值为720.92亿元,同比增长36.82%,占总资产的61.35%,期末投资性房地产账面价值30.21亿元,同比增长4.49亿元,占总资产的比重为2.57%,长期看好公司业绩成长性。

  毛利率下滑

  上半年公司房地产业务的结算均价为15539元/平方米,房地产业务结算毛利率为31%(扣除营业税金及附加),同比下滑2个百分点。主要是受结转项目结构影响,且主要结转项目为11年末、12年初销售,均价处于低位,报告期内,公司实现销售面积136.05万平方米,签约销售金额199.66亿元,签约销售均价为14675元,由于中高端项目占比较大,销售单价同比小幅上扬6.3%。

  报告期内房地产销售实现收入149.8亿元,占总收入的92.8%,结算面积96.38万平米,结转均价1.56万/平米,毛利46.4亿元,占总毛利的94.9%;其他业务主要是物业出租、物业管理、园区供电等,占收入比重很小,期内业绩增长主要因为地产业务结转不平衡。期内实现销售面积136.05万平方米,签约销售金额199.66亿元,签约均价1.47万/平米。主要因为项目结转结构的变化。非经常损益:期内实现投资收益2.82亿元,同比增加2.57亿元,占营业利润的比重为5.96%;

  经费控制使项目布局趋合理

  2013 年上半年招商地产实现营业收入161.3 亿元,同比增长60.0%。分业务板块来看,期内公司房地产结算面积96.4万平方米,结算收入149.8亿元,同比大幅增长66%;投资性物业租赁收入3.7亿元,同比上升3%;园区供电销售收入2.9亿元,同比小幅上升1%,售电量3.5亿度。扣非归属母公司净利润22.2 亿,同比分别增长60.1%和81.4%,实现EPS1.49 元。房地产结算收入的大幅增长是收入上升的主要来源。良好的费用控制(三项费用率3.58%,去年同期为5.69%)和佛山依云上城项目减值准备的冲回(1.82 亿元)是利润增速超过收入增速的主要原因。

  报告期内,房地产结算面积96.38 万平米,收入149.7 亿元,同比分别增长58%和66%。结算均价为15532 元/平,同比增长5.4%。受长三角区域低毛利率项目结算影响,整体毛利率水平同比下滑近5 个百分点至47.7%。

  销售超全年目标概率较大。1-6 月公司实现销售面积136.1 万平米,销售金额199.7亿,同比分别增长16.3%和24%。其中,销售金额已经完成全年销售目标400 亿的一半,由于中高端项目占比较高,上半年销售均价为14673 元/平米,较去年同期提升6.4%,和2012 年全年均价基本持平。我们预计公司全年可售货值在730 亿元以上,且下半年推盘量将有所放大,超额完成全年销售目标概率较大。

  下半年有望在土地市场上更加积极。上半年公司加快区域拓展,积极补充二、三线城市的储备资源,进一步扩大全国布局。上半年合计新增建面133.24 万平米,权益建面108.59 万平米,同比上升9.7%,权益占比为81.1%,权益地价款约为47.2 亿,,完成全年购地计划(超200 亿)的23.6%,也仅占上半年销售额的23%左右,虑到公司现金充裕,负债水平低,在资金状况良好的情况下,仍有较好的提升空间,下半年有望在土地市场上有更好的表现。但提醒投资者注意风险:国家房地产政策趋紧带来的行业超预期调整等风险会波及到房地产板块的预期收益及现金流量。

  (本文作者为和讯特约研究员,蔡昌系中央财经大学税务管理系主任、国际注册高级会计师;罗先菊系中经阳光税收筹划事务所特约专家,本文由和讯股票独家推出)

(责任编辑:谢剑 HN001)
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