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铁岭新城:进入回报期,业绩有望持续高成长

2014-04-27 13:30:07 证券市场红周刊 

  秦文广

  铁岭新城(000809,股吧)4月24日晚间发布2013年报报告,2013年实现营业收入168607万元,同比上升20.74%;实现归属于上市公司股东的净利润70941.65万元,同比上升12.14%,铁岭财京2013年度净利润为76656.67万元,超额完成利润承诺,显示出公司正步入快速成长的轨道中。

  厚积薄发土地开发进入回报期

  2006年3月,铁岭市政府与公司大股东铁岭财京签署了《铁岭市凡河新区土地一级开发项目合作协议》,铁岭新城土地一级开发正式启动。铁岭新城区域优势明显,距老城区8公里、距沈阳市区30公里,京哈线、哈大高速、G102国道纵贯境内;哈大高铁的铁岭西站落户铁岭新城区,2015年高铁开通后北京到铁岭仅需2.5小时。且“莲花湖”等水域面积占新城面积的30%,被誉为国家园林城市,曾作为上海世博会中展出的惟一座中国城市。目前,新城内的主要道路、景观和基础设施已经基本建成,4.4平方公里起步区和拓展区的中心区域已大体成型,广场、景观人工湖、企事业单位、市政府及其他行政机关和学校等都已投入使用,省重点高中铁岭市朝鲜族高级中学已经引入,且包括有别墅、高层住宅、商业中心、五星级酒店等在内的城市综合项目。

  渐趋完善的基础设施驱动着人口的迅速涌入。到2010年,在铁岭新城生活的人口已达到9万人,目前已增加到10万人以上。从2007到2012年,铁岭新城出让的土地均价已经从20万上升到75万,而在2013年出让的土地价格均已达到105万,在2012年的基础上进一步上升40%。如此数据就说明了公司的新城土地开发渐进入回报期。

  利润率回升驱动持续高成长

  铁岭新城的土地价值具有人口和产业支撑,未来还将进一步提升。一方面铁岭与沈阳的交通便利性日益提升。目前,从沈阳到铁岭西的高铁已经开通,铁岭西高铁站距项目仅一街之隔,高铁车程仅20分钟。同时,沈铁城际铁路也正在规划建设,终点站为铁岭新城,距沈北新区仅有4站,车程约20分钟,通车后铁岭新城将实现与沈阳同城化,完全融入沈阳30分钟经济圈,更有利于吸引沈阳的外溢需求,有利于人口的持续增加。另一方面则是周边工业区环绕,具有坚实的产业支撑。铁岭新城位于沈铁工业走廊核心区,距沈铁工业走廊5公里,沈铁工业走廊重点发展的九大工业园区中,铁岭市高新技术产业开发区、铁岭县工业园区、银州经济开发区、铁岭经济开发区等四大核心园区均位于新城区周边。所以,铁岭新城的土地价格仍有进一步上升的趋势。

  在此基础上,公司有望进入到盈利高成长的周期。不仅是土地价格回升带来盈利能力的回升,而且还因为已过资本支出高峰期,未来的盈利能力将大幅提升。据资料显示,目前铁岭新城22平方公里的规划面积中,仅余3.3平方公里尚未开发,投资高峰期已经过去。从2012年开始,公司每年的资金开支需求已明显放缓,经营性现金流出从2008至2011年的年均14亿元下降至6.5亿元,预计目前剩余部分的开发的总资金需求约为20亿,仅略超跃2013年全年的营业收入,如此数据就意味着公司的资金成本迅速降低,驱动着公司盈利能力加速回升。

  区域城镇化提速打开新成长空间

  随着铁岭新城开发进入收获期,土地销售收入稳定,而资金开支需求明显放缓,土地出让收入的再投资成为必然。而铁岭区域城镇化的提速将为公司的再投资提供乐观的产业腾挪空间。

  目前,辽宁省按常住人口计算的城镇化率为62.1%,按户籍人口计算为51.2%,而铁岭市城镇化率按常住人口算为41.7%,按户籍人口算仅32.1%,在辽宁各地级市中处于较低水平,这也恰恰说明了铁岭地区的城镇化空间较为乐观。更何况,铁岭市位于沈铁工业走廊的核心区,铁岭市工业快速发展将驱动城镇化进程明显加快。预计到2020年,铁岭市的城镇人口将从目前的113万人增加到130万人左右,城镇化率将从目前的41.7%提升至49%。

  由于铁岭新城周边还有较多土地尚未开发,因此,随着新城周边工业园区的逐渐发展,以及城市人口的持续增加,铁岭新城在区域扩张及铁岭老城区改造上具有巨大的想象空间。而公司作为铁岭新城惟一的土地一级开发商,在承接铁岭市其他土地一级开发及旧城改造业务时具有天然的竞争优势。若公司能够承接新的土地开发项目,则公司的内在价值将在目前基础上有明显提升,公司也将迅速拓展未来更为广阔的发展空间。

(责任编辑:马郡 HN022)
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