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恒大举牌万科 后来者居上?

2016-08-15 15:02:28 证券市场周刊 

  本刊特约作者 大洋/文

  万科事件演变至现在,已经纷扰许久。最新的8月9日的公告显示,恒大地产集团有限公司持有万科A(000002.SZ)股份已达5%,触及举牌线。

  “野蛮人”为何看上万科?

  根据我预测的公司利润,按现有的分红率和市场要求的回报率5%来计算,合理股价区间在18-20元间。

  在2015年发生的股灾中,万科股价曾跌至13元。过低的股价和股权结构是引来了野蛮人原因之一。另一个原因是金融市场和楼市的火爆,金融机构获益丰厚,成为实力强大的野蛮人。同时,我认为,现在中国的证券市场类似美国的德崇时代——垃圾债券(万能险、P2P、理财产品和资管计划)盛行、利率下跌与企业估值蹿升,引发并购的黄金时间也就顺理成章。因此,就算宝能不抢,也会有第二个宝能、第三个宝能去抢,如后来者恒大。传闻安邦也在增持。

  宝能近年业务发展很快,之所以会盯上万科,主要是由于资产荒现象和万能险业务的飞速发展所致。宝能买入首先是基于价值投资的。如果入驻只要要求保持分红能有5%收益率,它就不会失败,如果能进一步谋求控股再资产重组将大获全胜。至于2016年北上深房价大涨带来的万科估值进一步上升,未必是它能预计到的。因此,我相信宝能刚开始只是想进行财务投资和寻求合作,事情开始发生变化应该是在遇到管理层的抵抗和拒绝之后了,这时恰好碰到股灾发生,带来了超级机遇。

  宝能解释投资是作为战略财务投资者。有报道说其综合持股成本约15-16元。基于40%分红率,它的回报率也将达5%-6%左右。在目前利率水平下,这本身就是一笔很好的投资。如果能提高分红率将会大幅提高回报率,并在将来退出时会有更高的股价空间。

  进入2016年,整个房地产行业繁荣,特别是北上深。万科在上述地区有大量的土地储备,其升值空间巨大。恒大也一定预见与万科强强联合带来的美好故事,所以才进入这场“三国杀”。

  恒大的资金流动性可谓极为宽裕。据媒体报道,截至2015年年底,中国恒大与20家银行有主要往来,取得授信总额2736亿元,而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。虽然巨额的银行授信并不能进入股市投资,但是其对于恒大主业的支撑,也可帮助后者在任何一场并购中没有后顾之忧。

  谁说恒大控股万科后,再收购恒大地产不可能?比如万科用有良好信誉的低成本贷款收购恒大的永续债,也会增加不少收益,或者降低恒大的借债成本。

  至于恒大是否能通过过桥贷款的帮助,成为大股东,我们不妨假设下:收购不超过30%的股份成为控股股东;假设收购价定在23-24元间,共约花上700亿元。恒大应有这个融资能力,比如宝能转让后本身就可以提供过桥贷款,加上其他银行信托的贷款,然后整合两家公司的资产。恒大的土地储备更多,通过剥离部分整合负债,在几年内还上贷款应该不成大问题。当然也有很多人纠结恒大的负债,其实在销量面前这个已经不成问题。碧桂园(02007.HK)上半年回笼1000亿元现金,那么恒大难道不会有更多?而且,减少买地就足够支付对价,好过去买下地王。

  整合对两家公司的效益会带来很多好处,特别是恒大。就算是收购不成立,作为财务投资者的恒大也可大大赚上一笔。

  我认为,宝能做出让步的可能性较大,而国企的地位决定了华润不可能以高价争夺第一大股东位置,管理层接受恒大比宝能要好,在不构成要约收购的情况下让恒大当大股东是比较理想的状况,各方在董事席位分配上达至纳什均衡是完全有可能的。纳什均衡是指博弈中这样的局面,对于每个参与者来说,只要其他人不改变策略,他就无法改善自己的状况。在每个参与者都只有有限的策略选择、并允许混合策略的前提下,纳什均衡一定存在。

  如果事情能向着有利于各方利益的方向发展,这将会给今后的国企改革(混改)带来一定的指引。

  声明:本文仅代表作者个人观点;作者声明:本人持有文中所提及的股票

(责任编辑:宋埃米 HT004)
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