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中国“二房东”IPO为何那么难 基因不同的联合办公

2017-07-10 02:15:00 国际金融报 
资料图片
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  近日,《国际金融报》记者独家获悉,美国联合办公空间鼻祖WeWork有计划上市,但具体上市时间、地点仍不明晰。

  2月27日,据CNBC援引消息人士的说法称,日本软银即将完成对美国众创空间WeWork的投资,预计这笔交易总额将超过30亿美元。如果消息属实,这笔交易完成后,WeWork估值或将超过200亿美元。

  为何WeWork能在短短几年内将估值推至200亿美元?它的内在盈利模式是什么?

  简单来说,WeWork的运营模式是租下闲置办公楼层空间,将其装修改造后,然后以更高的价格转租给个人、创业公司甚至大型企业,像是一个“二房东”,因此租金是其营收的主要来源。

  但事实上,WeWork真正的核心竞争力在于能为入驻企业提供高黏性的“社区服务”——WeWork拥有一个遍布全球50个城市、超过12万名会员的社区网络,在这个巨大的社区里,平均70%的会员互相合作,50%的会员互相有生意往来。

  那么,中国有类似的行业吗?

  其实早在上世纪90年代,就诞生了一批具有中国特色的“二房东”——创意产业园区的经营者。

  这些经营创意园区的企业,主要以“承租运营”的模式,即租取既有建筑(群)的经营权,而后将该建筑(群)重新设计改造为符合目标客户群办公和经营需求的园区,通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。

  “说创意产业园具有中国特色,是因为它是"退二进三"政策下、随存量地产而生的。”

  当记者询问,同样是以收取租金为主要盈利模式、创意园区和联合办公有何不同时,一位创意园区从业人士如此解释。

  而目前在沪深两市,仍未有一家创意园区企业成功上市。

  为何创意园区难上市

  为何创意园区企业难上市?这与其特殊的商业地产模式有关。

  做商业地产有三种。第一,像万达一般的商业地产航母,主要以商业物业的持有为主;第二,多数商业地产开发商直接销售,获取资金沉淀去完成企业的滚动开发;而第三种则介于一、二者之间,以租赁方式获取土地,进行重新定位和翻新改造,同时招商招租并长期运营管理。

  这样一个“二房东”般的商业地产运营模式就存在性质归属不明的问题。

  一家主经营创业产业园区的公司——上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”),两次冲击IPO失败的原因就是其将承租的划拨土地用于向第三方客户租赁经营,且部分园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

  证监会发审委认为,这样的经营模式不符合《中华人民共和国土地管理法》和《划拨土地使用权管理暂行办法》的部分条例。

  “创意园企业想上市,首先它必须是独立经营主体,但由于房屋是承租得来属于轻资产模式,这样的形式运营起来规模有限,很难达到上市公司的体量。如果规模无法做大,没有大公司,那就是一个很散的行业,你有两三个园子我有两三个园子,大家各自还挺不一样的,就无法形成一股凝聚力去促使相关法律程序合法化。”上述创意园业内人士对记者表示。

  同时,由于是承租运营的经营模式,创意园企业无法通过抵押贷款的方式获取资金,前期成本投入多为自有资金滚动,很大程度上限制了创意园企业的发展速度。

  “租下一个废弃的旧厂房,底租一般就要几百万,房屋改造现在是每平米两三千块钱,大概几万平米改造下来就是几千万,这些钱你通通都要一次性拿出来。因此前期投入特别大,而租金回报期限又相对较长。”上述创意园业内人士对记者透露。

  基因不同的联合办公

  而同样是“二房东”式的联合办公,由于起源兴盛于欧美,土壤不同,注定发展模式不一样。

  其实,并不是WeWork发明了“联合办公”的概念,但是它的出现,起到了真正普及的作用,使其成为创业圈子中一股势不可挡的潮流。它起源于硅谷,在那里,自由职业者、合同商、独立工作者已经占据了劳动力的三分之一。

  百分之三十的人口,意味着独立的办公空间需求市场比任何其他地方都要庞大。人们需要更加灵活的办公空间以激发想象力。也正是这样的潮流,是WeWork能够站稳脚跟的土壤。

  目前,Wework中国市场表现最为强劲。

  在美国,WeWork用了将近六年的时间才迎来第一位大企业会员,而在中国只用了10个月。

  WeWork进入中国市场一年时间,目前宣布了八家办公地点,其中六家投入运营,其余两家也很快投入运营。目前WeWork中国市场已拥有超过3000名会员,预计年底会拥有超过一万名会员。

  记者了解到,WeWork去年第一家门店延平路店开业时,入住率就已达到85%,且开业不到一个月即满员。WeWork北京光华路店开业时,也是不到一个月即宣布满员。目前威海路入住率为95%,开业两个月的延安东路入住率85%,云南路和慈云寺刚开业,目前尚无统计数据

  根据观点指数调研及公开数据,当联合办公所运营的空间达到70%以上的出租率时,便可覆盖当期的运营成本。如若根据WeWork已知的各门店入住率判断,WeWork中华区可基本认为是处于盈利状态。

  “二房东”未来前景可期

  上海市文化创意产业发展三年行动计划(2016-2018年)明确指出,2018年末,要建成十余个国家级文化创意产业基地、百余个市级文化创意产业园区、千余个文化创意楼宇和众创空间互为补充的载体格局。

  对创意园行业来说,整个行业目前处于快速发展状态。原来创意园的租金低于写字楼的租金,而现在已经发展到部分创意园租金比周围的写字楼还贵,原先大众概念里小众的创意园在受到追捧涨价,这就意味着这个市场容量可以继续扩大。

  同时,创意园所依托的存量房产资源在继续增多,不光是旧厂房,现在旧商场、旧写字楼甚至旧的事业单位大院都在持续外放。

  对于联合办公来说,整个行业目前正处于粗放性发展阶段,大多联合办公企业在做大规模、依赖租金。但相当一部分企业已经意识到非工位的增值服务是未来赚取利润的另一来源。毕竟,联合办公作为一种轻资产运营模式,精细化运营和做强服务才是盈利的王道。

(责任编辑:宋政 HN002)
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