招商蛇口(001979)：拿地相对谨慎、补货均价占销售均价13.32%

事件：3 月08 日晚，公司公告，公司19 年2 月实现签约销售面积38.65 万平方米，同比增加46.90%（前值-5.26%）；签约销售金额83.03 亿元，同比增加14.63%（前值+0.26%）。1-2 月，公司累计实现签约销售面积95.55 万平方米，同比增加10.63%（前值-5.26%）；签约销售金额200.90 亿元，同比增加5.74%（前值+0.26%）。
销售增长，增速提升14.63pct：公司2 月实现签约销售面积38.65 万平方米，同比增加46.90%，较1 月销售面积增速提升52.16pct；实现签约销售金额83.03 亿元，同比增加14.63%，相对1 月销售额增速提升14.37pct。2 月销售均价21482.54 元/平米，较1 月销售均价提升767.25 元/平米，幅度达3.70%；2 月销售均价相对去年同期收缩21.97%。1-2 月公司实现签约销售面积95.55 万平米，同比增长10.63%，较1 月增速提升15.89pct；实现签约销售金额200.90 亿元，同比增长5.74%，较1 月增速提升5.48pct；累计销售均价21025.64元/平米，同比下降4.42%，较1 月累计增速收缩10.25pct。
拿地谨慎，补货均价/销售均价13.32%：2 月公司新增土地项目1 个，与1 月新增项目持平，新增项目主要位于中山市。按照权益总价/拿地总价计算2 月新增项目的权益比例为51.00%（前值60.00%）。2 月新增项目可增厚9.05 万方土储资源（前值1.98 万方），其中计容面积27.15 万方，权益计容面积13.85 万方；按照累计销售均价计算，新增货值为57.08 亿元。2 月权益拿地额3.96 亿元，平均楼面价2861.1 元/平米（较1 月楼面价提升1928.12 元/平米，幅度206.66%）；权益拿地额/销售额比例为4.77%（1 月权益拿地额/销售额比例0.27%、12 月权益拿地额/销售额比例13.39%），18 年1-12 月拿地力度中位数为29.79%，19 年1-2 月拿地力度持续低于上年中位水平。如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则2 月份累计拿地力度为2.13%，远低于18 年累计拿地力度（32.85%），整体上，年初公司拿地仍相对谨慎。平均楼面价相对2 月销售均价占比为13.32%（1 月楼面价/1月销售均价为4.50%、12 月楼面价/12 月销售均价占比为16.16%）；从拿地成本上看，公司对成本的管控仍具备优势。
投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司18-20 年公司EPS 为1.93 元、2.24 元、2.58 元，对应PE 分别为10.7X、9.2X、8.0X，维持“买入-A”评级，6 个月目标价25.3 元。
风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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