【麒麟研报】房地产领涨 券商:板块估值正底部提升

　　新浪财经讯 12月26日早盘，房地产板和建筑材料块领涨两市。截止发稿，申万一级行业指数中，建筑材料板块上涨2.09%，房地产板块上涨2.04%。

　　在经过严格调控，房企融资收紧之后，房地产行业景气度如何？此轮房地产板块的上涨意味着什么？

　　新浪金麒麟(603586,股吧)最佳分析师广发证券(000776,股吧)乐家栋团队在房地产行业11月公司月报中表示，房企冲刺全面目标，板块估值底部提升。目前36 家公布销售目标的房企前11月平均销售计划完成率为91.4%，高于13 年以来历史水平，房企整体销售进度符合预期。

　　其核心观点如下：

　　房企销售：房企销售增速稳定，房企目标完成情况符合预期。11 月重点跟踪房企实现销售金额8167 亿元，同比增长29.3%，增速较10 月扩大0.4pct，自9 月以来，重点跟踪房企单月销售金额连续3 个月超过8000 亿元，房企销售规模及增速维持稳定。11 月头部房企销售持续发力，碧桂园重回销冠，融创中国、中南建设(000961,股吧)、佳兆业集团、融信中国创下单月销售规模纪录，世茂房地产、阳光城(000671,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中梁控股、龙光地产于11 月提前完成全年计划。 36 家公布销售目标的房企前11月平均销售计划完成率为91.4%，高于13 年以来历史水平，房企整体销售进度符合预期。

　　房企拿地：11 月主流房企土地投资力度回升。13 家主流房企11 月拿地金额1144 亿元，同比上升19%，占300 城商住用地的比例连续两个月上升16pct 至33%，主流房企拿地积极性提高。从前11 月来看，融创拿地规模及增速排名第一，中海、金科、金茂、阳光城拿地与销售规模均持续扩张，恒大、碧桂园两家轮耕型房企拿地规模较18 年同期有所下降。11 月13 家主流房企进入新城市(300778,股吧)节奏放缓，三四线房企拿地毛利率水平回升至33%，拿地质量边际改善。

　　房企融资：融资规模持续回落，龙头融资成本维持稳定。从整体信用债、海外债规模来看，每年净融资规模逐步下降，10 年至19 年前11月，累积的信用债及海外债存量规模3.04 亿元，较18 年末增长2.3%。

　　根据当前存量推算，预计20 年信用债+海外债到期规模8207 亿元，资金面的到期压力仍将延续。单月来看，11 月A 股房企债权融资规模553 亿元，同比下降27%，其中主流房企融资规模356 亿元，同比上升8%。成本方面，11 月房企境内债权融资成本为5.8%，环比上升0.5pct，主要受中票等结构性因素影响。海外债融资成本为6.7%，环比下降1.3pct。整体来看，主流房企境内外融资成本仍维持稳定。

　　房企估值：行业景气度下行，地产板块估值底部提升。本月沪深市场房地产股表现较佳，申万房地产板块指数当月绝对收益为9.2%，相对收益为6.4%。18 年初及19 年初房地产基本面下行、政策预期放松，板块走出系统性行情，当前市场基本面与19 年初接近，随着市场景气度进一步下行，2020 年一二季度政策环境宽松，板块有望再次走出系统性行情。当前A 股龙头房地产板块平均PE（TTM）为8.17，较19 年低点上涨16.1%，但较18 年及19 年初高点分别回撤51.1%、20.2%，仍处估值低位。

　　风险提示：公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期；资金面政策收紧进一步加码。

　　他在另外一篇研报中表示，中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企。

　　中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企。继中央经济工作会议后，韩正副总理再次强调“三稳”目标，同时强调着力解决新市民、年轻群体的住房困难，我们认为行业环境触底确立。地方层面，广州黄埔区、花都区、南沙区出台人才购房优惠政策，有利因素持续积累。从基本面来看，12 月中上旬，13 城市批售比上升至1.52，创年内新高，百城土地供应连续两周环比下滑50%以上，单周成交面积同比下滑52%，景气度持续下行。根据年度策略，我们预计20 年下半年房价同比负增长，新开工与投资增速都将逐步走低，未来行业与货币政策环境将边际向好。

　　板块投资方面，在“融资难+房住不炒”背景下，主流企业集中度将进一步提升，其持续性强于以往，目前环境下选择依靠周转回款内生增长强的公司，一线A 股龙头推荐：万科A、金地集团(600383,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)，二线A 股龙头推荐：中南建设、华发股份(600325,股吧)、阳光城、荣盛发展(002146,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸(600007,股吧)、新湖中宝(600208,股吧)和光大嘉宝(600622,股吧)。

　　风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。

　　新浪金麒麟最佳分析师海通证券(600837,股吧)涂立磊团队在11月行业月报中表示，房地产企业销售和购地增速有所回升，房地产板块估值（PE-TTM）为10.71倍，相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为12.83%。行业相对估值较前期有所回升。

　　其核心观点如下：

　　宏观形势

　　经济增速加快，通胀上涨，外贸增速上升：11月M2同比增8.20%，增速比10月降低0.2个百分点；CPI同比增4.50%，增速比10月提高0.7个百分点；美元兑人民币汇价期末7.0298；PMI为50.2%，比10月提高0.9个百分点；进出口额同比降0.50%，比10月升2.80个百分点；顺差387.30亿美元。

　　行业形势

　　1-11月一二线城市土地成交面积同比增速下降：1-11月一二线土地累计成交5.39亿平，同比增加6.71%，比1-10月减少0.93个百分点，当月成交土地0.40亿平，环比减少17.3%。

　　1-11月开发商结余资金增速有所回升：1-11月开发商资金来源与房地产投资之差累计3.93万亿元，同比降1.82%，比1-10月升0.28个百分点。

　　地产A股对H股溢价：12月20日，龙头地产A股19年PE动态10.12倍，较龙头H股PE溢价27.72%。

　　1-11月开工增速有所回落，销售和购地增速有所回升；1-11月新开工和销售增速反向变动，增速差缩小：1-11月购地、销售和新开工分别累计同比-14.20%、+0.20%、+8.60%。

　　投资建议

　　我们认为，行业面临调控压力。12月20日，房地产板块估值（PE-TTM）为10.71倍，相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为12.83%。行业相对估值较前期有所回升。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　新浪金麒麟新锐分析师光大证券(601788,股吧)何缅南团队在点评《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》时表示，放宽落户政策延续，看好2020年二线城市表现。

　　其核心观点如下：

　　事件：

　　据新华社报道，2019 年12 月25 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》（以下简称《意见》）。

　　户籍改革相关表态与《2019 年新型城镇化建设重点任务》基本一致《意见》中提出“以户籍制度和公共服务牵引区域流动”，对于不同类型城市的户籍政策导向基本延续了《2019 年新型城镇化建设重点任务》中的表态：

　　对于城区常住人口300 万以下的城市，继续 “全面取消落户限制。”

　　对于城区常住人口300-500 万的城市，《意见》继续要求“全面放宽落户条件”，未提及“全面取消重点群体落户限制”。

　　对于城区常住人口500 万以上的超大特大城市，《意见》继续提出要“完善积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，未提及“大幅增加落户规模”。

　　除户籍制度外，本文件继续强调了基本公共服务均等化、“人地钱挂钩”对于区域流动的牵引支持作用。

　　2019 年初至今各级地方政府共出台67 条人才/落户相关政策根据我们不完全统计，2019 年初至今，各级地方政府共出台了67 条“放宽落户、人才引进”相关政策，其中省级政策（不包括直辖市）8 条，一线城市政策8 条，二线城市政策25 条，三四线城市政策26 条。整体来看，一线城市广州以及作为区域中心的二线城市政策力度较强。

　　得益于人才/落户政策放宽、房地产调控“因城施策”、以及相对较强的按揭投放韧性，2019 年1-11 月30 大中城市商品房成交面积同比增长7.1%，明显超过同期全国商品房销售面积增速（+0.2%）。

　　重申年度策略判断：2020 年二线城市销售将明显跑赢市场从短期来看，放宽落户限制、引进人才政策有助于提振市场情绪。叠加“因城施策”合理引导需求，我们预计调控时间较长的二线城市2020 年销售面积同比增长10%，将明显跑赢全国房地产市场。

　　从中长期来看，二线城市是我国新型城镇化都市圈/城市群发展的重要方向，未来在人口、资本、土地、产业等多方面要素的支持下，城市基本面前景向好，购房需求具备较强支撑。

　　投资建议

　　年末中央经济工作会议定调平稳，基本面销售、投资下行不失速。行业供给侧改革下，集中度持续提升，房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，在流动性宽松和“资产荒”的情况下，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注A 股的招保万金和H 股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估，建议关注陆家嘴(600663,股吧)和华润置地。

　　风险分析：

　　行业持续调控，整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力；还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升

　　【免责声明】以上信息不构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎。