重磅政策落地！13亿人97%城市受影响，二三线楼市寒冬将过？地产股蠢蠢欲动，板块估值逼近历史底部

　　这将是中国户籍改革、城镇化改革进程中迈出的一大步。

　　近日，中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》（以下简称《意见》），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

　　主要包括两点：

　　全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

　　完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　这一政策的出台，无疑将极大推动中国的户籍制度改革。

　　首先受惠的，不再是超一线城市，而是为数众多的二三四线城市。这些城市受惠于该政策，将真正实现零门槛落户，不仅对于人才的引进、房价的提高，甚至城市竞争力的提升，都将发生巨大的推动作用。

　　当然，更长远来看，这也将成为中国户籍改革、城镇化改革进程中迈出的一大步。

　　政策一出，中国97%城市都将受影响

　　根据文件，城区常住人口300万以下的城市是受影响最大的，尤其是临近300万且经济实力相当的城市。其次，则是城区常住人口500万以下300万以上的城市。

　　证券时报·数据宝翻阅《2017年城市建设统计年鉴》（2018年尚未发布），经过梳理发现：

　　在662个城市中，排在第一梯队即城区人口超过1000万的共4个城市，为上海、北京、深圳、重庆；

　　第二梯队的门槛就大幅降低了，城区人口数量范围为500万~700万，也仅有5个城市，为天津、成都、广州、南京、武汉；

　　第三梯队为城区人口数量范围500万到300万，共10个城市，为西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春；

　　其余均为300万以下的城市，数量高达643个，占比高达97%。

　　也就是说，《意见》推出涉及的城市占到了全国城市的绝大部分，可见影响之深远。

　　2014年11月20日，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，新标准按城区常住人口数量将城市做了划分：

　　（1）超大城市：城区常住人口1000万以上；

　　（2）特大城市：城区常住人口500至1000万；

　　（3）大城市：城区常住人口100至500万，

　　其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。

　　按此标准结合各大城市GDP数据、当地最新二手房价数据，数据宝绘制了下表：

　　全面放宽落户城市均为省会，

　　最低房价仅为1万元/㎡

　　针对城区人口位于500万以下300万以上的城市，虽然短期不会全面取消落户限制，但未来也将全面放宽落户条件。

　　西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春10个城市即在此列。

　　城区人口是城市化发展的核心，这10大城市如果以城区人口为衡量标准，2018年GDP高达8300万的西安，以城区人口493万人排在第一，同时2018年的GDP增速也高达8.2%。西安作为第九个国家中心城市，发展潜力不容小觑；

　　如果按2018年GDP作为经济衡量标准排列，最高的为杭州。作为中国第四强省浙江的省会，杭州近年来已经晋升为新一线城市，不管是城市竞争力还是宜居程度，都在省会城市中具有相当的竞争力，当然，房价也是首当其冲，以2.91万/㎡的二手房均价排在Ⅰ型大城市首位；

　　而房价最低的城市，是吉林省省会长春，二手房均价仅为1万元/㎡。

　　其他如沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春，无一例外均为各省的省会城市，积聚了各省最优质的购买力。随着落户的放开，这些城市均将吸引诸多外来人口流入。

　　取消落户门槛城市数量众多，

　　全国50强城市就超12个

　　城区人口在300万以下，将取消落户限制，也就等于零门槛落户，只要想去该城市，就可以直接落户、定居。

　　数据宝针对600多个城市进行了再细分，城区人口在200万到300万的城市相对更具有代表性，这些城市城区人口有一定规模，经济上也有更多积淀，当然，受到户籍放开政策的影响也最大。

　　统计发现，城区人口在200万到300万的城市有59个，其中太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、南宁、福州、无锡、合肥、乌鲁木齐、东莞、贵阳为GDP全国50强城市之一，经济实力也最为强劲。

　　通过梳理中国房地产业协会公布的数据发现，这些城市里，不少城市房价相较其他一线城市仍有非常大的差距。

　　其中，无锡、长沙的GDP超过万亿。尤其是无锡，作为中国仅有的两个GDP破万亿的地级市，甚至超过苏州省会苏州，经济实力自不必说；长沙作为湖南省会，也是湖南最具竞争力的城市，而二者的房价，仅为1万元/㎡左右。

　　南昌作为江西省省会，2018年GDP高达5274.67万元，增速高达8%，也是此次受该政策影响最大的城市之一。查阅中房协数据显示，南昌的二手房均价仅为1.26万元/㎡；

　　太原、苏州、石家庄、南宁、福州、合肥、乌鲁木齐、贵阳均为省会，城市的后发之力不容小觑。

　　超大城市也受联动，地产股飙涨

　　除了规定城区人口500万以下的城市外，《意见》对其他超大特大城市（除个别超大城市外）的落户政策也提出要求：

　　引导其在积分落户政策中，结合实际对农村贫困人口在本市落户给予帮扶，并区分不同类型城区制定差别化落户政策，探索推进郊区和新区取消落户限制。

　　也就是说，可以对郊区、新区进行新落户政策探索。超大城市人口众多，如果全面放开显然对城市规划存在压力，尤其是一千万以上的超大城市，但对郊区、新区进行试点却未尝不可。

　　由此可见，此次户籍改革是针对全国范围各大城市都有涉及的政策，影响的是全国13亿人口。

　　在重磅利好的刺激下，A股房地产板块出现异动。12月26日，房地产指数大涨2.32%，居行业板块涨幅第一位，沪指也由此再次突破3000点大关。当天地产股大面积飘红，万业企业(600641,股吧)、鲁商发展(600223,股吧)涨停，新正大、阳光城(000671,股吧)、世茂股份(600823,股吧)、金地集团(600383,股吧)、中南建设(000961,股吧)等大涨5%以上，行业龙头万科A上涨2.74%。

　　第二个交易日，地产板块走势出现分化，延续上涨的还有滨江集团(002244,股吧)、万通地产(600246,股吧)、鲁商发展、格力地产(600185,股吧)、金地集团、中南建设等。

　　对于此次城市落户政策的“大松绑”，机构又是如何看待？华创证券表示，中央重申放松城镇落户限制，提振一二线+强三四线住宅需求、利于2020年市场稳定。

　　天风证券则表示，此次全面放松主要是一二线城市的落户政策，随政策逐步落地，预计在明年一二线城市的购房需求复苏将会更加明显，或将挤占四五线城市交易量，目前调整近三年的一线城市住宅市场已经逐步恢复，二线城市将在人才放松等政策下持续受益，市场恢复将更加明显。

　　随着户籍政策的逐步落地，在一二线城市重点布局的龙头房企在未来几年内无疑将率先受益。数据宝统计显示，当前房地产行业上市公司A股市值合计2.25万亿元，主营为地产业务且A股市值在百亿元以上的公司有38家。

　　按注册地划分，这38家地产公司绝大部分位于一二线城市，地产行业三大千亿级龙头万科A、保利地产(600048,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)注册地分别在深圳、广州、深圳。仅4家地产公司注册地在三线城市，分别是华夏幸福(600340,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)，分别位于廊坊、廊坊、三明、吉林（市）。

　　需要指出的是，地产公司业务布局范围通常不局限于注册地，如地产龙头万科A，公司业务遍及全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。除深圳外，还布局了上海、杭州、苏州、无锡、常州等南方城市，也涉足了北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺等北方城市。

　　数据宝通过整理数据发现，这38家百亿级地产公司中，大部分公司主要布局在长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群，且布局范围相对广泛。主要业务布局在单一区域的公司有城投控股(600649,股吧)、滨江集团、苏宁环球、格力地产、新湖中宝(600208,股吧)、海航基础(600515,股吧)、中天金融(000540,股吧)等。

　　以城投控股为例，其是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司，实控人为上海国资委，上半年上海本地业务收入占比高达99.54%。地产公司具体布局范围见下表：

　　年末中央经济工作会议定调平稳，基本面销售、投资下行不失速。行业供给侧改革下，集中度持续提升，房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。业内人士表示，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，在流动性宽松和“资产荒”的情况下，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。

　　从估值方面来看，当前房地产整体估值水平逼近历史底部区间。数据显示，房地产行业最新市盈率为9.68倍，而行业市盈率历史最低值为8.82倍。此外，房地产行业最新市净率为1.4倍，历史最低值为1.24倍，同样处于历史底部区间。

　　在上述百亿级地产公司中，24家公司最新滚动市盈率在个位数水平，包括泰禾集团、荣盛发展、首开股份(600376,股吧)、华侨城A、广宇发展(000537,股吧)等。市盈率最低的是泰禾集团，仅4.66倍。泰禾集团前三季度实现盈利21.21亿元，同比增长46.85%，公司最新股价处于五年来底部区间。

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