中国奥园少数股东权益真实性遭质疑 集团否认“明股实债”

　　继去年遭受机构做空之后，中国奥园(03883.HK，简称“奥园”)再次面临市场人士的拷问。

　　3月3日，有市场人士发布报告称，奥园粉饰财务报表，已将相关资料匿名上报中国银保监会和人民银行。

　　这份质疑性报告称，奥园以“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方，注入到子公司少数股东权益中；隐瞒和低报归属少数股东利润，虚报合约销售和回款金额；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资。

　　过去几年，奥园业绩增长迅猛。2016年至2018年，奥园合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，三年间复合年增长率达89%。2019年，奥园实现合同销售额1180.6亿元，同比增长29%。集团预计，2019年核心净利润同比增长超过50%。

　　与同行中很多公司高速增长伴随高杠杆的境况不同，在规模和利润快速增长的同时，奥园净负债率保持稳定。如果以净负债率为指标，截至2019年中期，这一数据为64.2%。2016~2018年，奥园净负债率分别为50.7%、51.0%、59.8%。

　　基于此，上述报告质疑，奥园在高速增长的同时，净负债率保持稳定，问题主要藏匿于公司表内的非控股股东权益和利润中。过去两年，非控股股东方贡献奥园上市公司超过60%的净资产，却只贡献15%左右权益销售，分享不到20%的报表利润。

　　上述报告以奥园、中国金茂、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、碧桂园、雅居乐、万科、富力地产、中海、禹洲进行比较称，相比其他上市公司，过去三年半里奥园非控股股东的投资回报率3.4%，仅有行业均值的五分之一左右。

　　记者翻阅奥园去年中期业绩报告发现，截至报告期末，该集团少数股东权益约219.7亿元，占公司总权益比重达62%。

　　对于市场上的质疑之声，奥园对第一财经表示，奥园在项目层面引入少数股东，能充分利用当地资源，且与股东风险共担。奥园绝大部分项目都并表，过去几年归母净利润占比在80%以上。但由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年，少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。随着项目结转，少数股东的分配利润逐渐体现出来。

　　“奥园的项目从合同销售到交付结转一般需一年半至两年，过去几年的确认销售也反映了这一趋势。奥园的现金回款率一直保持80%左右，为行业较高水平。资产负债表内的合同负债反映的是纳入合并范围子公司的不含税回款。”该集团表示。

　　但上述报告认为，少数股东权益中很大部分是由奥园关联方引入的高息信托贷款，这一方面使公司真实负债率高于披露值，且归属借款人的利息费用体现在利润表中，盈利能力被夸大。

　　报告续称，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。在2019年8月份披露的债券招募书中，上述两家公司作为奥园集团全资持股子公司被列出。

　　其中，广州市奥园股权投资基金管理有限公司，持续发行固定收益类产品，投资于母公司的地产开发项目。自2017年以来，由奥园股权投资基金发行和管理的融资产品共计35个，累计融资额超过130亿元，目前还在运营的产品规模近120亿元。

　　2019年12月11日，广东证监局向奥园股权投资基金发出警示函，指出该公司所管理的部分私募基金产品向不合格投资者募集资金。同时，珠海鼎盛作为私募管理人，也在过往发行过多期私募股权投资基金和类固收产品，其中大多直接和奥园相关。

　　奥园回应称，奥园基金发行的所有股权类基金产品均按照要求在银行托管、在中国证券投资基金业协会备案，其中部分项目涉及关联交易，该部分项目均已向中国证券投资基金业协会和投资人充分披露，根据项目现金流情况不定期分红，通过清算/模拟清算退出。所有人员均具有基金从业资格，基金运作合法合规。奥园财富发行的其他固定收益类产品，均在各地方政府交易所备案登记，属于合法合规产品。