高质量兑现承诺 多家券商机构提高了阳光城的目标价

　　同时实现规模销售增长、利润率提升、净负债率优化，是房地产行业的一道难题。很多企业可能在前两个目标上作得很好，却可能会导致最后一个指标的恶化；反过来，有些企业净负债率得到了很好的优化，但销售规模却连续多年停滞不全。

　　2019年的阳光城(000671,股吧)集团（股票代码：000671），很好地完成了这道行业性难题。不仅销售规模、营业收入、毛利率、净利润率水平均实现了一定幅度的提高，净负债率也有大幅度下调。此外，经营性现金流实现了也连续实现第三年净流入。净资产收益率也较2018年有一定幅度的增长。

　　良好的规模、利润、净负债率及现金流表现。“全优”成绩，让阳光城有底气可以实现更大规模的分红，2019年的分红在2018年的基础上又增长了20%。华创证券、中达证券、民生证券、招商证券(600999,股吧)均在年报公布后，给出了“买入”评级。民生证券甚至称，以阳光城目前已经锁定的801亿元预收款预计，从2020年到2022年三年间的每股收益，有望从1.39元提升至2.01元，对应PE为4.9、4.1、3.4倍，估值处于上市以来最低水平，维持“推荐”评级。

　　各项指标全面优化

　　4月23日晚，阳光城集团发布了2019年度业绩报告。报告期内，公司实现销售金额2110亿，同比增长30个百分点；实现营收610.5亿，归母净利润40.2亿，同比增长33个百分点。在“规模上台阶，品质树标杆”的战略指导下，公司经营能力和产品品质明显提升，多项财务指标持续改善。行业下半场，阳光城有信心通过组建专业团队，培育行业内领先的运营能力，获得更好的发展。

　　继2018年迈过千亿门槛，实现1628亿销售额之后，阳光城在2019年依旧保持着稳健增长的态势，销售金额首跨双千亿大关，在克而瑞发布的2019年中国房地产销售TOP200排行榜上，阳光城位列第13位。2019年，阳光城通过提前部署、及时行动，“春节不打烊”、“五一行动”、“一七再来”三大战役实现公司规模再上台阶，同时福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元，多个项目获得区域销冠。

　　报告期内，阳光城实现销售面积1713万平方米，销售金额2110亿元人民币，较去年同期增长约30个百分点；实现营业收入610.5亿元，合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元，同比增长33个百分点，归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。

　　在销售规模大幅增长的同时，净债率也实现了大幅度下调。阳光城有效降低资产负债率至83.5%，同比2018年底下降0.9个百分点，降低有息资产负债率至36.5%，同比2018年底下降6.3个百分点，降低净负债率至138%，同比2018年底下降44个百分点。报告期内，阳光城有息负债总额1,123亿元，在不增加有息负债总额的约束下实现了规模的快速增长；有息负债短长比优化至3:7，现金短债比1.25；同时，提升银行融资比例，非银占比降至25%。

　　在降低负债的同时，阳光城持续加强现金流管控。通过坚定执行“三收三支”现金政策，报告期内全口径回款1,692亿元，回款额增长29.8%，回款率80.20%，连续两年保持回款率80%以上；账面留存现金充足，2019年末账面现金419.8亿元，相较2018年末上升10.9%；融资渠道通畅，与多家银行建立良好合作，授信额度充足，截至2019年末，公司已获得的多家银行的授信总额1078.2亿元，其中未使用授信余额474.6亿元。

　　得益于良好的经营业绩和控杠杆成效，公司在过去一年中获得多家境内外评级机构上调评级，同时，得益于公司经营稳定、每股收益稳步提升，2019年，阳光城近年来首次将分红比例提高至20%以上，实现每10股派发现金红利2元（含税）。

　　超高效运营：带来高收益

　　在显著降杠杆之后，阳光城的净资产收益率仍然实现一定幅度的增长。目前已经超过了18%。这一表现，在行业整体净资产收益率下降的大环境下，殊为难得。

　　阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌在业绩会上坦言，在限价、限售、限贷的大环境下，阳光城要实现一千万的利润增长都不容易。

　　但是，在公司依然能够在降净负债率的情况下，进一步提升净资产收益率，其中一个重要的原因，就是阳光城实现了极高效率的运营。

　　阳光城去年收购的很多土储，在去年就已经入市，成为了阳光城2000亿销售额的一个重要组成部分。而今年阳光城把销售目标是2000亿元+，能够加多少，也很大程度上取决于今年的拿地。

　　资料显示，截止2019年，阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增总地价656亿元，权益地价492亿元，新增货值2798亿元，同比上升31%。

　　阳光城在继续发挥原有的收并购投资能力以外，建立并拓展了旧改项目获取能力，于2019年成功在广州、深圳、昆明、贵阳等地确权多宗旧改项目，确权项目均可实现快速供货。值得一提的是：针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、土地储备过多可能带来额外财务负担的现实情况，改变了传统的“土地排名决定公司未来三年排名”的土储观念，2017年末开始调整土地投资方向，销多少、补多少，三年来投资实现了控负债与谋发展之间的平衡。

　　截至2019年底，阳光城土地储备总计4523万平方米，储备货值6324亿元，其中一二线城市可售货值占比74%。2019年公司新增土储平均权益为70%，与2018年同比增加15个百分点。

　　阳光城在选择投资城市时，并不完全根据传统的城市分级。而是根据城市的消费能级和经济实力来确定。朱荣斌举例说，珠三角的东莞，按照传统的分类是三四线城市。但东莞目前无论GDP，还是消费能级都已经在全国的城市中名列前茅。阳光城就会在东莞大胆投资。再比如，广西全省都是三四线城市，但阳光城会选择南宁、桂林、北海这样的经济繁荣、人口繁荣的城市投资布局。

　　这样的做法，让阳光城抓住了很多热点市场，并确保了土地从投资到取得现金收益回报的快速周转，带动经营能效的全面升级。

　　组织保障：确保更高效

　　高效的投资运营，离不开优质的产品。2019年，阳光城不断深化“绿色智慧家”产品主张，以“绿色健康、便捷安全、家文化”为核心理念，打造全生命周期产品。截止2019年底，阳光城全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

　　“绿色智慧家”产品内涵不断夯实，规划方案、户型结构及装修标准全面升级，尤其是在室内空气质量控制方面取得突破。疫情当下，以健康安全为核心打造的产品体系，广受市场好评。

　　通过制定全行业首个涵盖项目品质全周期的品质评价模型，成功打造了佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等多个标杆项目。其中，佛山绿岛湖溢价显著，在竞品降价成风的严峻环境下，以高于精品近1万的价格实现热销，创造板块价格标杆。

　　除了进一步提升产品品质，2019年底，阳光城还启动组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行全面升级，防止集团“衰变”，促进区域“聚变”，实现项目“裂变”，保持公司的灵活性，并释放发展新动能。

　　在完成组织变革后，管理层在今年年初工作会议上明确今年工作的一个坚持、两个方向和六大目标。“一个坚持”即坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作。“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进。“六大目标”则将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售目标、新增土储、品质工程及10万+交付等方面展开。

　　展望2020年，阳光城管理团队在维持年初既定六大工作目标的同时，也提出了三大应对思路，即“保回款、提去化”、“往前行、不掉队”、“灵活高效，随‘机’而动”。公司正凭借自身灵活精准高效的管理优势，主动防范危机、驰而不息。

　　展望未来，阳光城团队“将再用两三年的时间，不懈奋斗，踏石留印、抓铁留痕，逐步实现‘又大又强’，成长为一家团队优秀、管理先进、品质领先、经营高效的现代型企业。”

　　阳光城2019年的业绩，赢得机构投资者的广泛好评。招商证券就在阳光城业绩发表之后，迅速给出“买入”评级。招商证券的研报认为，公司近年来在表内负债、杠杆率、资金链等短板方面正在发生较明显的边际改善，而且存量土地储备城市布局能级较高，原始土地成本也较低，这些是公司基本面最核心的变化和亮点。基于边际改善、业绩增速和相对估值的逻辑，维持“强烈推荐-A”的投资评级，目标价8.8元/股（对应2020PE=7X）。民生证券认为，从2020-20222年每股收益为1.39、1.67、2.01元，对应PE为4.9、4.1、3.4倍，估值处于上市以来最低水平，维持“推荐”评级。

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