年报核心指标预示营收将持续高增长 滨江集团将成A股市场新的明星地产股

　　什么样的地产股才足够优质？

　　虽然，投资者各自的标准并不完全一样。但大多数的观点都离不开这样几条：营收和利润持续高增长、财务足够稳健、现金流状况良好、分红规模持续增长。

　　以上述标准而言，4月25日公布2019年度年报的滨江集团(002244,股吧)（SZ002244），所公布的诸多核心指标，完全符合投资者心目中优质地产股的所有特征。尤其是公司已经销售未结转的预售款负债达到556亿元。不仅增长了120.63%，达到了未来营收的2.23倍，还提前达到了部分2000亿销售规模房企的预售款负债规模

　　预示着公司未来两年的营收，有机会持续性的高增长。滨江这家以品质而著称的开发商，正凭借着高效的运营，为投资者创造出更多的财富。

　　降低负债杠杆后：规模依然实现了高增长

　　年报披露，2019年滨江集团实现营业收入249.55亿元，营业利润54.19亿元，实现归母净利润16.31亿元，分别较上年同期增长 18.18%、 27.61%和34.03%。

　　总资产有息负债率始终低于30%，净负债率也始终保持在行业较低水平，2016年、2017年、2018年和2019年末公司净负债率分别为-0.11、-0.04、0.98、0.88。根据《中国房地产百强企业研究报告》，2019年百强房企剔除预收款后资产负债率均值为49%，而滨江集团截2019年末扣除预收款后的资产负债率仅为39.82%，较百强均值低9.18个百分点。

　　由于负债率较同行更低，滨江在融资成本上也更见优势。

　　过去三年，滨江集团的综合融资成本不断下降， 从2017年的6%，到2018年的5.8%，再到2019年5.6%。每年都较上一年有一定幅度的下降。2020年初，滨江新发行的38亿中期票据和短期融资券，融资成本更只有3%—4%。

　　在整个行业都存在“钱荒”的背景下，滨江的低廉融资成本，和强大融资能力，拥有显而易见的优势。根据《中国房地产百强企业研究报告》，2019年，房企债券融资的平均成本为7%，较2018年上升0.4个百分点。

　　其中一个主要的原因是滨江的“不差钱”。截止2019年12月31日，滨江集团已批未使用的可融资额度接近300亿元。

　　截止2019年底，滨江集团共获银行授信总额437亿，累计已使用 206亿，剩余231亿，占总额度的52.86%；直接融资可用额度上，截止2019年末，已获批尚未发行的公司债额度27亿、已获注册尚未发行的短融额度21亿和中期票据额度17亿。

　　尽管，滨江未足额使用融资额度，净负债率甚至在去年出现了下降。但是，滨江的销售规模却依然实现了大幅增长。2019年的合约销售额达到了1120.6亿元，较2018年增长了32%。另外，新增了295.39亿元的土储，新增货值的权益比重达到了52.8%，较2018年的37.4%有明显升幅。

　　秘诀：行业一流的运营效率

　　不仅销售规模大幅增长，现金流的表现也非常不错。经营性现金流实现了净流入，余额达到了26.21亿元，增幅达到118.80%；现金及现金等价物增加净额达到48.34亿元，增幅达到302.20%。货币资金达到120.17亿元，增幅达到67.14%。

　　规模高增长同时，能取得良好的财务表现，是因为滨江的高效。滨江是行业前三十强中，规模最小的一家房企。截止2019年末，公司 房地产板块员工889人。但这家房企的人均销售额，也许却是全行业最高的。按2019年全年1120.6亿元销售额计算，人均销售额达到1.26亿。

　　滨江目前拥有管理项目近90个，平均每个项目10人，按不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。

　　在项目人员配置上，以10万方项目为例，设项目经理一人，同时配置土建二人，安装一人，前期、景 观、精装修人员可根据开发周期在各项目轮转，兼顾各个项目，扁平化的管理架构，使问题从发起到管理层决策只需1-3天，流程短，速度快，工作更高效。

　　滨江注重内部培养，崇尚任人唯贤的企业文化，目前公司中层及以上管理干部中95.2%通过公司内部培养晋升，忠诚度、认可度极高；2019年专业技术人才年度晋升比例在14.4%，中层干部年度晋升比例近10%，管理人才平均年龄35岁。

　　有效的管理标准化。公司拥有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、 工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及46套标准化制度及科目。管理成本轻，行业领先。根据《中国房地产百强企业研究报告》，2016-2019年百强企业三项 费率均值分别为9.8%、10.6%、10.8%和11.3%，而2016-2019年滨江三项费率分别为2.94%、4.38%、6.03% 和7.43%，均显著低于行业平均水平。

　　在保证产品品质的前提下，滨江还从产品定位、设计、招标采购、施工乃至结算，进行一系列的成本控制，建立全项目全周期的成本控制体系，牢牢把控目标管理、动态监控、核算总结三环节，坚持在保证产品品质的基础上， 从分部到分项对工程成本控制进行精细化管理，从而实现更高质量的成本控制。

　　另外，滨江从开工到销售的时间控制，在杭州范围内也是领先行业的，在外地则要求与行业平均水平持平。

　　坚持高品质：帮助新增货值快速销售

　　确保滨江资金高效运用的一个重要环节就是销售。在限购限贷的杭州主城区，2019年6月御品项目首开119套房源，共有560组客户报名，中签率仅21%，同期开盘的周边项目中签 率为77%。

　　即使在 “新冠疫情”影响下的2020年3月，还是在采用新推出的“线上云选房”的销售方式下， “仁恒滨江园”仍有1000组客户报名，中签率6.2%，而同一时期的竞品项目中签率在46%，又例如湖州十里春晓项目在2019年4月首开洋房，当场紧急加推，成为湖州2019年开盘当天唯一售罄的网红盘， 并以16159元/㎡的毛坯签约均价，荣获湖州中心城市商品住宅签约均价TOP1，比第二名的精装修楼盘还高悦470元/㎡。

　　滨江的销售业绩，除了投资布局的精准之外，更重要的是依靠品质赢得了消费者的品质口碑。自1992年成立以来，滨江一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过28年的发展，形成包括产品、配套和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。

　　滨江曾经对业主的满意度调查，产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买滨江开发的楼盘。

　　这种认可也体现在滨江开发楼盘的二手房的市场溢价上，有些楼盘的市场溢价率甚至在30%以上，典型，典型的如江干区的华家池公寓，二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达20%；余杭区万家名城二手房挂牌均价较周边可比 项目溢价达10%左右；位于杭州市中心板块的武林壹号二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达38%；早期开发的御景苑项目目前二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达30%以上。

　　根据滨江2020年的目标，滨江今年在聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市。继续保持1000亿元以上销售规模和合理的有息负债水平。

　　同时，新增30幅土地，新增后储备货值不少于2500亿元。并且在继续保持千亿以上销售为中心，实现“品质、品牌、品格”再齐飞。

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