港龙中国地产IPO启动招股，打破内房企港股上市5个月空档期

　　港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙中国地产”）已于6月24日通过港交所聆讯，市场消息称，港龙中国地产预计于7月3日完成定价，7月15日正式于港交所挂牌。

　　本次港龙中国地产计划在港募集资金16.4亿港元。

　　近年来房企赴港上市潮迭起，然而成功入围者并不多，目前尚有7家房企处在排队序列。屈指算下来，自1月16日汇景控股（09968.HK）挂牌以来，港股内房企新上市已现5个月的空档期，港龙中国地产即将成功上岸给诸多未上市房企带来更大信心。

　　招股资料显示，港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发商，专注于开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单位、停车场及配套区域。根据行业报告，按2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。

　　就在今年5月，港龙中国地产喜获中指院“2020值得资本市场关注的房企”殊荣，表明市场对其成长质量、投资价值的认可。对比与港龙中国地产体量相当的景业名邦（02231.HK）及汇景控股（09968.HK），截至6月24日港股收盘，两者市盈率分别为9.22倍及15.62倍，高于港股地产发展商板块的市盈率均值6.56倍，港龙中国地产的后续上市想必也有不错的市值空间。

　　聚焦长三角，战略性布局新市场

　　港龙中国地产于2007年在江苏常州成立，并于次年推出首个住宅项目港龙华庭及首个商业项目港龙尚层。基于常州大本营的成功，港龙中国地产于2012年将足迹扩展至靠近长江三角洲的城市，以充分利用该地区经济的快速发展。而在2018年，港龙中国地产开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

　　于往绩纪录期间及直至估值日期，港龙中国地产于22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。截至估值日期，港龙中国地产在21个城市的53个开发项目的总土地储备为544.44万平方米，包括可销售及可出租建筑面积为26.08万平方米、总建筑面积为475.17万平方米的开发中物业以及总建筑面积为43.19万平方米的持作未来开发物业。

　　港龙中国地产土储分布（资料来源：聆讯后资料）

　　从区域分布来看，长三角仍然是港龙中国地产的深耕区域，苏浙沪三地土储合计占其总土储的比例为93.9%。其中，港龙中国地产在江苏15个城市拥有42个项目，涉及土储390.86万平米，而常州、常熟和南通的项目个数分别为10个、10个及6个；港龙中国地产还在浙江拥有8个项目，涉及土储112.45万平米。

　　而长三角是中国经济最繁荣、最具活力的地区之一，于2019年占总人口的16.2%以及名义国内生产总值的23.9%。蓬勃发展的经济环境及长三角总人口的增长，蕴藏对住房的巨大需求，这对当地楼市构成支撑。

　　坚持深耕长三角之外，港龙中国地产也在战略性拓展华中地区等新市场，2019年6月将总部迁往上海即是其走向全国的重要一步。针对新市场，港龙中国地产更倾向于选择具有稳健的经济增长及低城市化率的核心区域，从其切入河南洛阳和贵州盘州可见一斑。

　　业绩高增长，财务风险可控

　　凭借地理和品牌优势，港龙中国地产在过往取得相当不错的成绩。

　　截至2019年12月31日止三个年度，港龙中国地产的物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元，复合年增长率为113.5%；同期净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率为278.6%。

　　港龙中国地产利润表（资料来源：聆讯后资料）

　　让同行歆羡的是，港龙中国地产的利润率水平逐年攀升。其中，毛利率从2017年的21.9%上升至2019年的42.7%，同期净利率从7.6%上升至23.8%。数据显示，2019年50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，而加权归母净利率的中位数为10.9%。

　　以此计算，港龙中国地产的毛利率高出同行12.8个百分点，净利润则是同行的一倍有余。对于往绩期间毛利率上行，港龙中国地产归结为物业平均售价增加、土地成本相对较低以及部分物业以精装交付三个因素。

　　港龙中国地产毛利率情况（资料来源：聆讯后资料）

　　年初新冠疫情突如其来，房地产市场一度陷入停摆。2019年首四个月中国二线城市商品住宅销售面积及销售额分别减少26.4%及14.0%，而三线城市住宅物业销售面积及销售额分别减少26.0%及22.8%。而在同期，港龙中国地产已预售建筑面积达到26.11万平米，已确认收益12.47亿元，相较上年同期分别上涨2.36倍及3.5倍。

　　通常而言，房企的高增长与高负债相伴而生。港龙中国地产快速增长的同时也留下高的负债，2017-2019年其的资产负债率分别为98.8%、122.1%及172.6%。

　　港龙中国地产主要财务比率（资料来源：聆讯后资料）

　　但港龙中国地产的财务风险依旧处于可控区间。2019年年末其的流动比率为1.1倍，意味流动资产仍可覆盖流动负债；同期利息覆盖率达到2.1倍，不存在利息偿付不上的风险。而截至2020年3月31日止三个月，港龙中国地产分别收取销售及预售所得款约25.58亿元及银行及其他借款所得款项约25.04亿元，为其营运提供资金，并录得营运资金净增加。

　　抱团成合力，既快且稳当

　　房地产步入白银时代，依靠单个楼盘形成爆款难度趋大，“广撒网、多敛鱼”的合作模式赢得越来越受到房企的青睐。

　　以苏州常熟碧桂园•领誉为标志，港龙中国地产自2015年底踏上合作之路。此后，港龙中国地产积极探索与其他第三方业务合作伙伴合作的机会，并与碧桂园、中南建设(000961,股吧)、融创中国、弘阳地产、Seazen、Black Peony及正荣地产等知名品牌旗下第三方合作伙伴进行多个项目共同开发。

　　港龙中国地产的共同开发项目数由2016年底的六个项目增加至截至2017年、2018年及2019年12月31日处于不同开发阶段的24个、35个及49个项目。而在往绩记录期间，港龙中国地产分别与27名、35名及45名第三方业务伙伴合作，其中各年与最大第三方业务伙伴就17个、18个及18个物业开发项目进行合作，分别占其物业开发项目总数的约52%、38%及29%。

　　合作发展策略加快港龙中国地产的业务增长，成功将其财务表现由2016年初70百万元的累计亏损扭转为截至2019年底维持保留盈利7.92亿元。而克而瑞数据显示，2018年港龙中国地产以143.6亿元位列全口径销售第89位，首次跻身百强之列，2019年全口径销售实现翻番达到299.4亿元，排名上升至87位。

　　在港龙中国地产看来，与第三方业务伙伴的合作属于互惠互赢，两者可以相互利用对方成熟市场的地方网络、市场情报及对地方政府政策及法规的知识。与此同时，第三方业务伙伴也能为其联合开发项目注资，缓解其土地竞标的现金流压力、降低应占物业开发项目的资本成本及开发成本，也能从更多物业开发项目实现风险分散。

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