中长期发债成本再创新低后 接下来中小房企都要找滨江合作了

　　“同样的地，别人拿了做不下来；我拿下来，还能赚五六个点。于是，就给了我机会，让我做起来。”

　　在最近的一次媒体活动中，滨江集团(002244,股吧)（SZ002244）董事长戚金兴感慨，过去几年滨江集团所以能够快速发展，很大程度上得益于包括滨江融资成本在内的成本优势。

　　而根据滨江集团24日发布的公告，滨江在融资成本上的优势，正在变得更为突出。新发型的一笔三年期总额6亿元的公司债，利率只有4%，创下了公司中长期借款的利率新低，甚至比部分国企的发债成本还要便宜。这无疑将进一步提升滨江在公开市场上拿地的能力，滨江也可以凭借融资成本低廉的优势，拓取一些长期持有的投资型项目，以增加稳定的租金收入。

　　发债成本只有同行业的64%

　　以仅仅4%的利率，发行3年期的债券，这对民营企业来说是相当不容易的事。

　　就在公告发布的前一天（8月23日），住建部网站上出现了这样一则新闻名为《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》的新闻，　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

　　会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　根据媒体报道，上述资金监测和融资管理规则，可能会设置三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。

　　可能是提前感受到了融资层面的压力，企业纷纷在海外发债融资。克而瑞统计的7月份95家典型房企融资数据显示，境外债权融资515.97亿元，环比持续上升，环比增长13.0%；而境内债权融资环比下降19.3%。因此，尽管今年截至七月房企新增债券类融资成本6.33%，较2019年全年下降0.74个百分点。但境外债券融资成本却一路高企达8.15%，较2019年全年增长0.11个百分点。

　　在大批房地产企业境内融不到资，只能去境外发债的大环境下，滨江集团新发债券的利率只有4%，怎能不羡煞多数同行？要知道的是即使是国企地产商，融资成本也未必比滨江便宜。以8月14日发行7.5亿三年期公司债券的光明地产(600708,股吧)为例，作为上海老牌的地方国企发债融资利率依然比滨江高0.03%。

　　至于奥园、荣盛、阳光城(000671,股吧)、美的置业等同期发债的民营房企，发债利率更是明显高于滨江。其中荣盛的发债利率甚至高过滨江79.5%，滨江在债券市场上的号召力可见一斑。

　　有息负债常年低于行业平均水平

　　眼下债券市场的发行利率，是根据网下合格投资者的询价结果来确定。滨江能以很低的利率发债，更多还是因为机构投资者相信，滨江债务违约的风险极小，是投资风险很低的优质证券。

　　数据显示，滨江集团近年来综合融资成本不断下降，2017年为6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年原本的的融资目标是在2019年5.6%的基础上下降20个BP至5.4%。不过，这个年初制定的5.4%的目标已提前半年完成，2020年全年融资成本有望更低。

　　与其他开发企业相比，滨江集团的有息负债水平长年处于行业较低水平，总资产有息负债率始终低于30%，净负债率也始终保持在行业较低水平。2016年、2017年、2018年和2019年末公司净负债率分别为-0.11、-0.04、0.98、0.88。

　　根据《中国房地产百强企业研究报告》，2019年百强房企剔除预收款后资产负债率均值为49%，而滨江集团截至2019年末扣除预收款后的资产负债率仅为39.82%，较百强均值低9.18个百分点。

　　此外，2020年以来，尽管疫情对各行各业都产生较大冲击，以杭州为大本营的滨江集团却取得了比预期更好的销售业绩。

　　据克而瑞统计，2020年上半年滨江实现销售额547亿元，位列百强销售榜第26位。在杭州楼市摇号的情况下，滨江的项目中签率更低，屡屡开盘即售罄。据杭州透明售房地产研究院统计，2020年上半年杭州市区（含富阳、临安）一共有414次推盘公布登记结果，其中189次不需要摇号买房，流摇率45.7%，但是滨江项目平均摇号中签率仅7.87%，可见市场受欢迎度。

　　滨江项目不仅中签率低，而且周转速度快，比如此前体量13万方，总套数逾1100套的御虹府项目从拿地到全盘售罄仅不到10个月。项目的快速销售实现了资金的迅速回笼，使得公司财务报表指标也表现亮眼。

　　有机会进一步扩大市场份额

　　不过，滨江所创造的上述发债利率新低，很有可能在不长的时间内被快速打破。

　　在人民银行、住房城乡建设部会同相关部门研究了重点房地产企业资金监测和融资管理规则后，已有行业人士认定，未来的房地产融资利率会进一步两极分化。那些凭借健康的财务状况，获得低成本融资的房企，很可能为低风险投资资金的追逐，获得更低利率的发债。

　　相比之下，那些难以通过监管部门考核，获得境内新增融资能力的企业，很可能需要借更贵的钱用以还债。

　　对滨江来说，这可能又是一次弯道超车的机会。截止今年上半年，滨江集团在土地市场上以总地价523.93亿元，获得超过313.94万平米的土储，土储总货值达到2500亿元。

　　戚金兴说，过去十年间，滨江每一次发展，都是把握好了当时条件下的发展机遇。

　　而对滨江来说，这一次发债利率再创新低，也许是新的机遇。

　　按照戚金兴原来的想法，滨江的开发规模可能处于行业三十名左右。而借助融资成本再创新低的机遇，滨江的行业排名将进入到三十名以内，处于二十几名的位次。

　　而对行业的中小房地产企业来说，和滨江的合作，未来也变得更有吸引力。不仅仅产品不愁卖，融资压力也会变得小一些。更重要地是，通过和滨江合作，还能学到很多先进的管理经验，用以提升企业的运营效率。

　　从这点看，已经能够进入行业前三十的滨江，还有能力再往前走几步。

　　文/杨羚强

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