用效率代替杠杆 中梁控股稳居行业20强

　　住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，将实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　这个消息发布之后，业内就已经预想到行业会进入一波降杠杆，减负债的高潮。行业中的不少企业纷纷表态，进一步动用高效的管理工具提高效率，以弥补去杠杆之后，对企业盈利能力的负面影响。

　　但对中梁来说，降负债杠杆是两年前早已完成的任务。在过去两年，中梁成功用阿米巴模式带来的高效率，完成了对高负债杠杆的替换。而在今年上半年，更是借助土储结构的转化，进一步优化投资效率，让效率成为中梁盈利的新“发动机”。根据最新发布的克而瑞榜单，中梁位列第19名，继续稳居20强。

　　净负债率同规模房企中较低

　　由三四线城市起家的中梁，三四线城市一直占有较高的比例。2018年度时，三四线城市一度占到中梁合约销售额的76%，而经过两年的努力，来自三四线城市的销售额比例已经降至56%。

　　从今年上半年中梁新增土储的情况看，未来三四线的比例可能会进一步下降。数据显示今年上半年，三四新增土储的金额，只占到总金额的36%。

　　上市一年间，通过持续深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心城市等战略，大大提升土储的城市能级，上半年的新增土储中，二线及三线城市的占比超过90%。

　　土储结构的持续优化，和中梁良好的财务状况有关。

　　中梁实现签约销售额677亿元，同比增长约6%，持有现金较去年底增长了32%，达到350.21亿元，现金短债比从去年底的1.2升至1.5。营业收入237.67亿元，同比增长15.6%，归属上市公司股东核心净利润为13.08亿元，同比增长6.2%；总资产2574.14亿元，同比增长15%；净资产同比增长22%，净负债率控制在69.9%左右。

　　另外，在融资渠道上，中梁的融资渠道也更加多元。截至今年上半年，中梁境内非银行的占比为31%，境内银行贷款占比为52%，境外融资占比为15%。平均融资成本较去年底下降了0.5个百分点至8.9%。

　　目前，中梁正在用包括境外融资、境内的ABS类融资等融资工具，替换来自非银融资渠道的融资。上半年，非银融资已经降到31%，下半年可能还会有再下降的空间，今年年底会降到30%，甚至在明年首季度或二季度降到25%的水平，大幅替换境内非银融资渠道后，中梁未来的融资成本有机会进一步大幅下降。

　　土储布局：紧紧围绕国家发展战略

　　“相对我们的销售，我们准备用50%-60%来做投资，这当然也是取决于土地市场的吸引力。我们觉得暂时我们不会在这个基础上特别做调升。现有的土储举措已经是可以为了明年的增量而做到增量的要求，未来我们会随行就市，保持合理的投资。”执行董事兼联席总裁李和栗表示。

　　经过今年上半年的及时“补仓”，中梁“心中不慌”，有足够的余力调换现有的土地储备结构。

　　根据李和栗的介绍，目前中梁主要立足于提升城市能级，城市能级高的需求就比较充足、市场比较健康。中梁在拿地时，会高度关注土地所在市场板块的供需情况，供货的政策情况，现金流的周转情况，坚持不拿地王，追求有性价比的土地。运用科学办法，运用自己完善的投资体系，寻找性价比较高的投资。

　　此前，樊纲、陆铭等经济学家在建议十四五规划时，都着重强调了发展城市群的必要性。长三角、京津冀、粤港澳、成渝、海西……这些都市圈被认为未来会有非常大的发展，尤其是对完善中国的高科技产业链而言，具有极高的国家战略意义。

　　中梁的新增土储布局及可售货值均来自这四大城市群。尤其是在长三角，中梁投入重金发展这一区域。从今年的市场表现看，长三角城市群正是销售反弹最快的区域，也是各家房企今年上半年业绩的主要“粮仓”。

　　在这些城市群的重点布局，让中梁拥有了实现更高效率的能力。面对行业的变化，要坚持全国化布局、快速发展，继续打造好阿米巴的生态系统，打造组织，继续提升管理团队的操盘能力及运营能力，同时继续优化标准化模式。

　　中梁相对领先的土储和投资业务模式，在面对行业变化时有更强的适应力。整个投资团队有超过700名投资人员，覆盖100多个地级市，覆盖面较广。由于模式、模板比较科学，团队投资比较精准，中梁有能力长期获取比较有质量的土地，促进业务持续增长，为股东及其他利益者带来相更大的价值。