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行业融资收紧 成就融信新一轮增长机遇

2020-09-01 14:47:41 和讯 

  “今年的融资环境,就像新安江的水库一样,放出了史上从来没有看到的大水(指“信贷”),我们抓住机遇,又把规模往前做了几名。”浙江一家上市房企的负责人在业绩会上感慨,调控政策既带会来风险,也会带来机遇。前提是企业本身的财务是否健康,如果是,就能成为机会,反之就会带来风险。

  和上述公司一样,近年来净负债率连创新低的融信中国,也在确保财务健康的背景下,借助低成本借款大规模增加了优质地块,为公司新一轮的规模增长带来了机遇。

  在此之前,融信中国通过苦练内功,向管理要红利,向经营要效益,围绕运营、成本、设计和品牌等维度进行一系列极致化的管理。也因此,这些新拿的地块,不仅让融信的规模再上台阶,也让企业的净利润率较往年有一定幅度的提高,实现了盈利和规模的同时增长。

  向管理要红利

  “上半年获取21个项目中,土地总成本为292亿元人民币,建筑面积达461万平方米,单方土地成本为8550元/平方米。其中长三角和海西分别占75%和17%,一二线城市占83%,旧改项目在今年太原项目新增确权48万平方米,单方土地成本1222元/平方米。”

  8月31日,在融信中国2020年中期业绩报告会上,投资者发现,融信中国今年拿的土地无论在土地单价上,还是总成交面积上均较去年同期有一定的增幅。

  在经历了2018、2019年的苦练内功,融信的步伐似乎又开始变快了。

  依靠人口红利、土地红利的时代已经渐渐落幕,未来企业们要争夺的是“管理红利”。

  基于上述判断,在融信现在的各种大小会议上,“经营能力”是被众人谈及最多的关键词之一。

  “向管理要红利,向经营要效益。”这十个字几乎成了融信总裁余丽娟在各类公开场合上的口头禅。

  这家企业过去几年一直在调整上一轮从百亿向千亿规模飞速扩展时埋下的弊端,并逐步沉淀自己的优势。坚持深耕一二线城市的战略时,融信开始思考如何做到极致。只有做到极致,才能和区域的顶级对手较量。

  在杭州,融信选择了整个杭州品质口碑数一数二的滨江集团(002244,股吧)。这是一个十分难缠的对手,不仅品质高,还能做规模,人效也高。但是,融信依然勇于向这样的对手挑战,并成功地让挑剔的杭州市场接受了自己,并逐渐从杭州覆盖到了更多的浙江城市。

  极致让融信拥有了更强的经营能力。那些以刚需为主,市场对价格很敏感的城市,融信有能力确保品质的前提下将将成本控制到极致;在不限价的城市,融信有能力将设计做到极致,进而实现高溢价。

  用余丽娟的话说,给了融信在土拍市场“多举几次手”的能力。而在土地市场竞争不那么激烈的时期,则给了融信可观的净利润。为了实现这种能力上的极致,融信在2019年11月开始了酝酿已久的架构调整揭。调整过后,融信的四大事业部和一个区域公司调整为10个区域集团和公司。

  “我要把它拉平,因为要加强管理颗粒度,决策要更快。”余丽娟指出,对于一家千亿企业而言,只有四个事业部是远远不够的,随着下面的城市公司增多,事业部的管理力度会被分散。深化管理颗粒度。最终的成果是融信中国在乐居财经巩固“千亿规模房企人均效能增幅榜”上,因人均效能增幅达到53.53%,位居前三名。

  新增土地:盈利能力将确定提高

  除了将经营能力提升到极致外,融信中国过去几年在减少财务杠杆、调整负债结构等诸多层面,也获得了很高的成效。这些成效体现在今年的中期业绩里。2020年总的有息负债是689亿元,一年内到期债务从2019年30%降到27%。融资成本从6.85降到6.67%,债务种类主要是金融机构借款、优先票据、公司债券等,现金及银行存款是312.6亿元,现金短债比是1.7,总授信额度1432亿,未使用授信是人民币1059亿元,其中88%为金融机构的授信,12%为其他授信。

  融信同时获纳入恒生指数有限公司新推出的恒生大中型股价值偏向指数,15家卖方机构持续覆盖公司股票和债券,推荐增持或者买入。而管理层相信,公司的融资成本在下半年还会进一步降低。

  在练内功获得一定成效后,融信的速度自然而然变快了。

  更为重要的是今年上半年的确是一个拿地的好时机。这从今年新增土储的质量就可以看出。尽管今年新增土储规模与去年相比仅是略有增加,拿地单价也是仅较去年略增三成左右。但所购入土地的货值却有天囊之别。

  第三方机构克而瑞的统计显示,融信2019年年中所获取土地总货值仅为328.8亿元;而今年前六月新增土地的总货值高达807.8亿元。

  “今年拿地我们提高了盈利能力,积极拓展多边项目,对未来公司提高了项目盈利能力。”中期业绩会上,董事局主席欧宗洪非常看好新增土地的盈利能力。

  业绩会上,管理层明确表示,融信已经保障未来发展必须有的能力:寻找机会,拿好地,拿对地,持续发展土储规模;做好项目,保护好各项节点,从设计、成本以及加快开发节奏,各个方面保障项目的盈利能力;积极持续优化财业务指标,在控制总债规模基础上,持续降低融资成本。

  已经完成了必要的调整后,融信就像是一名马拉松运动的高手,有能力在下一个赛段跑出更快的速度,进而实现规模和盈利同时快增长。

  

(责任编辑:张潮 HZ0011)

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