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园区违反规划、被质押、查封,德必文化带病IPO?

2020-10-22 17:11:13 和讯名家 

  研究员 令狐

  即将成为“民营园区第一股”,公司旗下运营的39个产业园,有部分园区没有产权证,有26个土地实际使用情况与规划不一致。有的园区的租赁房产还存在抵押、查封的现象。德必文化带着这些硬伤,正打算登陆创业板

  民营园区第一股?

  2020年9月17日,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司通过了创业板上市委员会的审核,这是继锦和商业之后,又一家以运营文化创业产业园为主业的公司拟进入资本市场。由于民营企业的性质,一时间,德必文化笼罩上了“民营园区运营企业第一股”的光环。

  招股说明书显示,上海德必文化自2006年开始投资运营创意园区。公司的实控人是贾波和李燕灵,两人为夫妻关系,共同持有德必文化56.04%的股权,公司的主要经营模式则是承租运营,目前的经营模式还有受托运营以及参股运营。

  公司目前已经在北京、杭州、南京以及上海等城市,同时在美国意大利等海外地区以承租运营模式管理了超过40个文化创意产业园区.到2019年底,公司投入运营的承租运营模式园区数量总共有39个,委托运营以及参股运营项目6个,而可以用于出租运营的物业面积则大约在59.9万平方米,本次创业板IPO中显示,德必文化拟募集5.71亿元资金。

  由于德必文化民营企业的性质,一时间,“民营园区运营企业第一股”的光环笼罩在德必文化头顶。

  带病闯关创业板

  然而,虽然即将成为“民营园区第一股”,公司旗下运营的39个产业园,有部分园区没有产权证,有25个土地实际使用情况与规划不一致。有的园区的租赁房产还存在抵押、查封的现象。德必文化带着这些硬伤,即将登陆创业板。

  《雪山财经》通过查阅招股说明书发现,39个园区项目中的17个园区,承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得;25个园区建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致,存在瑕疵的园区占比超过六成。而这可能导致这些园区被扣上违章建筑的帽子,面临随时被拆除的巨大风险。

  另外,德必文化租赁运营的房产还存在无产权、抵押、查封等风险。

  德必文化在招股书中表示,位于北京市朝阳区东风南路 8 号的东枫德必 WE"园区。相关物业已于 2017 年底竣工,但业主东风农场迄今仍未办妥房屋所有权登记,尚未取得产权证书。

  位于上海市长宁区天山路 1900 号的天杉德必易园园区。所租赁房产属于在建工程,业主珀丽置业依据法院裁定获得物业经营使用权,因历史原因尚未取得产权证书。

  而抵押风险也未能释放,资料显示,2017年,德必文化子公司德莘文化从上海仪华服饰承租七星园区,该园区已被后者抵押给债权人。之后由于上海仪华服饰陷入债务危机被债权人起诉,七星园区后续的承租权存在被解除的风险。2017年德必文化出于谨慎一次性计提减值损失高达1090.10万元,占当年净利润50%以上。

  而目前公司运营的德必虹桥绿谷WE"园区也存在已被抵押的情况。租赁房产中,部分物业被产权方上海新湖房地产开发有限公司抵押给银行,未来若产权人无法按时还本付息,可能导致物业所有权人变更,从而影响园区运营管理。

  另外,德必位于上海市长宁区愚园路 716 号的德必愚园1890园区。承租房屋已被江苏省无锡市中级人民法院查封。

  此外,招股说明书显示,受新冠疫情的影响,公司下游客户文科创企业租赁需求下降,园区招商工作受到一定影响,部分客户退租后未能及时获取新的租赁客户。

  2020年上半年,公司旗下的39个园区中,28个园区出现了出租率下滑。例如,长宁德必易园出租率为67.72中%,同比下降18.62%;德必梅园WE出租率为66.82%,同比下降25.01%;德必外滩8号WE出租率52.61%,同比下降22.05%。

  不差钱也要上市

  不过与大多数资金短缺着急募资的企业不同,实际上,德必文化并不缺钱。

  招股说明书显示,2017-2019年,公司货币资金分别为1.15亿元、2.64亿元、5.75亿元,这期间购买银行理财产品累计金额高达7.54亿元。截至2019年9月31日,德必文化的理财产品累计金额达4.26亿元,占了总资产的30.52%。

  由此,外界对其上市募资的真实性也提出质疑。

  比如,在拟投入“半个小目标”的研发中心建设项目中,2017-2019年,德必文化对该项目的投入分别为699.85万元、535.31万元和514.98万元,占营业收入的比例为1.15%、0.69%和0.57%。

  按以往数据估算,此次德必文化对该项目的投入金额够其用十年。

  资料显示,德必文化目前已完成三轮融资:A轮获联合投资2.8亿元,B轮获得阳光产险的1.5亿投资;2016年C轮又获得招商致远资本的1.99亿投资。

  2017年12月,转为股份制后,德必不断进行增资扩股。2018年中安招商两次增资以7.42%的持股比例跻身为德必文化第三股东。

  IPO前的热钱涌入,使得德必文化账面货币资金充盈。截至2020年6月底,货币资金为5.86亿元。与此同时,2017年德必文化的资产负债率在57.11%,短短两年时间,2019年公司负债率快速下降至38.08%,截至今年6月底,德必的负债率36.16%,处于历史低位。

本文首发于微信公众号:雪山财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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