银行业-房地产贷款集中度政策点评：短期达标压力有限 中长期银行资产负债表或将重构

事件：2020 年12 月31 日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。我们点评如下：
1、 监管政策差异化执行，银行整体达标压力有限。根据央行官网披露的答记者问，目前大部分银行业金融机构符合管理要求，而对于超出管理要求的银行，文件也设置了过渡期，个别调降压力较大的银行，可以通过延长过渡期等方式差异化处理，预计对房地产市场、银行资产结构调整不会产生太大的压力。
根据A 股上市银行2020 年中报披露的数据（见表1），10 家银行房地产相关贷款占比超过监管上限，未来2 年或者4 年内需要调整至监管允许的范围内。
2、 监管层并未单独设置房地产对公贷款占比上限，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次文件设置了两个监管指标，即房地产贷款占比上限、个人住房按揭贷款占比上限。若假设房地产对公贷款占比上限为上述两个指标之差，我们以资产规模在500 亿元以上的银行为样本（150家），梳理这些银行2019 年年报披露的相关数据，发现24 家银行个人住房按揭贷款占比超过上限；93 家银行房地产对公贷款占比超过上限，以中小银行为主；40 家银行房地产贷款占比超过上限。
从上述数据我们可以看出，部分银行房地产贷款集中度较高，主要是房地产对公贷款投放较多，住房按揭贷款调整的压力反而相对较小。而监管层并未将房地产对公贷款占比上限单独考核，或为房企在银行表内融资预留了一定的弹性空间，银行房地产相关贷款也有一定结构调整的余地。
3、 此次政策对银行基本面的影响偏中性、偏长期，银行资产负债表或将重构。基于房地产相关贷款有土地、房产作为抵押，国际上主要零售型银行（例如摩根大通、富国银行、恒生银行等）均将按揭贷款作为重点的信贷投放领域，但次贷危机之后，居民过度加杠杆对个人按揭贷款资产质量也产生一定的影响，因此，这些银行也都适当降低了个人按揭贷款占总贷款的比例。此次政策对国内银行业的影响主要体现在三方面：
①从零售端来看，适当控制居民加杠杆买房的速度与节奏，在此政策影响下，银行预计将小幅收紧个人按揭客户的审核门槛，客户挑选会更加优中选优。而更多零售信贷资源有望在信用卡、个人消费信贷、个人经营性贷款之间均匀分布，支持居民消费与小微主体的经营，这也对银行挑选优质客户、风控水平提出了更高的要求。
②从对公端来看，在“房住不炒”的政策基调下，银行表内房企融资实际上已经审核比较严格，各家银行对房地产企业均设置白名单，此次政策并未对房地产对公贷款占比设置上限，预计对于房地产企业影响相对有限。
③但在房地产贷款上限的考核目标下，银行未来或将进一步加大对制造业、科技型企业、三农领域的信贷支持力度，而这些贷款主体抵押品相对不足，监管层也是希望银行提高信用类贷款占比，从中长期看，银行也将逐步改变过去依赖抵押物的贷款方式，资产负债表有望重构，客户结构、贷款结构、风控模式也有望更加优化。
4、 此次政策对银行股影响偏中性，2021 年银行股的核心逻辑仍是经济复苏驱动银行景气周期上行。尽管部分上市银行房地产贷款占比超出监管上限，但在过渡期内有时间和空间去消化资负结构调整的压力，并且头部银行在资产选择、客户选择方面的优势比较明显，预计受到政策影响相对较小。
而2021 年银行股的核心逻辑仍是：海内外经济呈现渐进式复苏状态，将驱动银行景气周期上行。明确看多银行股。可沿着以下三条主线进行投资：①资产质量率先改善、零售业务恢复、商业模式突出的零售型银行，推荐招商银行、平安银行、宁波银行。②受益于经济修复、制造业复苏的银行，推荐兴业银行。③蕴含悲观预期，但2021 年基本面有望改善的小微银行，推荐常熟银行。
风险提示：银行财报披露的数据口径与监管口径可能有差异；突发事件导致经济复苏进程受阻；银行资产质量超预期恶化；宏观政策持续大幅收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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