地产预售资金监管趋严，地产商最后收到首付款未必能支付工程款

房企境外债偿债高峰期即将到来，给相关企业带来了不小压力。多家房企甚至因此被境外评级机构下调评级标准，为何众多房企在手现金超百亿，却被十几亿元的到期债券给难倒？

某上市房企中高层陈涛（化名）告诉《红周刊(博客,微博)》记者，房企所持有的债券分为长期债券和短期债券。对于长期债券，房企并不担心，一般来说，一个楼盘的开发周期在三年左右，从开发到销售回款所形成的现金流足够用来偿还一只发行期限为四五年的长期债券。但现在房企发的很多债券时间周期特别短。如果短期内有债务要兑现，资金压力会非常大。

之所以造成这一现象，和监管资金的收紧存在密切联系。陈涛举例说，一个10亿元的项目，以前只需拿出20%或30%的资金放入监管资金，另外的70%资金可以盘活使用，如用来偿还即将到期的海外债券。“但两个月前开始，银行和各地方政府将监管迅速收紧，表示要按照原来的监管政策严格执行。”陈涛说。

陈涛所讲的“监管收紧”，指的是今年7月底住建部等8部门联合发文，关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中重点提及对挪用交易监管资金的整治。彼时，有业内人士告诉《红周刊》记者，在8部门发布《通知》所要求整治行为中，挪用交易监管资金的相关整治对房企影响最大。因为房企资金链较紧张，几乎所有的开发商都会千方百计地挪用商品房预售资金，能够完全遵守预售资金监管制度的房企屈指可数。

那么预售资金监管的趋严，是如何影响房企的偿债资金的呢？

陈涛告诉《红周刊》，以前房企刚拿地，在还没有进行较大投入时，就可以收回回款挪作他用，但现在严格执行预售资金监管政策后，楼盘结构封顶才能拿到预售资金的50%，竣工备案再收回20%……以现在楼盘常见的30层层高为例，从开始施工到结构封顶可能要等半年到一年时间，资金放在预售监管资金中出不来，这无形中使房企的资金周转周期被大大拉长。

虽然各地的预售资金监管政策不大相同，但本质大同小异。陈涛以杭州为例，杭州普遍按照建设资金的130%进行监管。也就是说，一个10亿元的项目，建造成本如果是5亿，则需要放6.5亿元进监管账户，用于支付该楼盘项目的各类工程款。但实际上，即便10亿元的项目全部清盘，也只能收回30%、40%的首付款，即三四亿元。“收到的首付款未必能够支付工程款，更不用说监管资金了。”

这也就解释了，为什么以前预售监管资金能拿出来的情况下，可以理解为这是公司的钱。但对于现在的房企来说，虽然账面资金超百亿，但并不代表房企真的有钱，这其中还包含了业主的预售资金，而并非实际的公司现金。

“除了受监管资金的影响外，房企货币资金使用受限、无法动用，还可能和专用于某种目的的专项资金、摆账资金等相关。”中房商学院副院长邓明政向《红周刊》记者如是说。

详细全文已发表于82期《红周刊》封面文章《房企债务违约调查，纸面富贵难掩“缺血”困局》，作者熊颖。更多精彩内容可通过「证券市场红周刊」公众号进行阅览。