疫情考验下方显“绩优“本色 创富港成业内唯一保持正向盈利企业秘籍为何？

　　近年来，创业公司如雨后春笋般蓬勃发展，数据显示，我国平均每7秒就有1家创业公司成立。在此背景下，联合办公企业应运而生。

　　广阔的市场自然有众多的角逐者，在一场激烈竞争后，市场上多数联合办公企业或是破产，或是被收购，所剩企业鳞毛凤角。创富港正是在这场大浪下淘出的“金子”。

　　4月29日，创富港公布了2021年报，再次彰显了业绩“长青”的绩优股本色。年报显示，创富港实现营业收入6.48亿元、归母净利润1061.82万元。

　　作为一家具有IT独特属性的联合办公企业，创富港面向广大中小微企业和创业者提供线上线下一体化的服务式办公室和商务配套增值服务，在疫情反复影响下依旧实现持续增长。

　　逆势保持业绩长虹

　　自2020年新冠疫情出现后，各地陆续多次采取多项管控措施，包括停工、停产等，多数企业的生产经营受到了影响，服务中小企业的联合办公市场也受到波及。创富港在疫情影响下仍然保持着持续增长的态势，实属难得。

　　数据显示，从2017年-2021年，创富港运营服务式办公面积已从14.1万平方米增长至31.06万平方米，增幅120.28%。截至2021年12月31日，创富港全国签约门店数量已经超过230家，分布在深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、宁波、长沙、香港等九大城市。

　　得益于公司布局的全面展开，创富港营业收入持续增长，从2017年的3.49亿元增长至2021年6.48亿元，保持着16.73%的年均复合增长率。2017年-2021年期间，创富港一直保持盈利，也是业内唯一一家保持正向盈利的企业。

　　值得留意的是，年报显示，在营收持续增长的情况下，创富港毛利率也创下了39.10%的历史新高。在形势一片大好下，公司的归母净利润水平却出现了较大的波动，同比下降-73.23%，此外，公司经营活动产生的现金流量净额也出现了大幅波动，同比增长241.53%。

　　营收和毛利率持续增长，净利润却出现背离，财务数据的背后藏着怎样的玄机？

　　新租赁准则下利润“藏”玄机

　　创富港的前身是一家IT企业，也是业内唯一拥有IT背景的企业。在“智造”趋势日渐崛起的当下，创富港对于运用科技赋能生产经营得心应手。在精细的科学运营下，公司的净利润一直保持着正向增长的盈利情况。

　　从反映企业实时情况的经营现金流来看，创富港也一直保持着稳定增长。2017年-2020年，创富港的经营活动净现流从7487.60万增长至1.21亿元，年均复合增长率为17.29%。

　　创富港一向以稳健发展著称，事实上，在2021年报中出现的净利润与经营活动净现流大波动并非公司经营问题导致，而是来自于执行新租赁准则的变化。新租赁准则在会计科目和归类统计上进行了调整，这导致企业在进行净利润和经营活动净现流计算时出现了统计上的差异。

　　在新租赁准则下，公司需将偿还租赁负债本金和利息、预付租金和租赁保证金所支付的现金由原“经营活动现金流出”调整为计入“筹资活动现金流出”，这导致创富港将支付给业主的租金由原来计入“购买商品、接受劳务支付的现金”的26289万元调整至“支付其他与筹资活动有关的现金”。

　　会计操作下，创富港经营活动净现流增长241.53%，筹资活动净现流则下降1222.19%。扣除该会计因素影响后，创富港的经营活动净现流因业绩增长实现了 2893 万元的增量。

　　在新租赁准则下，现金流变动更多的是科目调整，净利润则产生了财务费用-融资租赁费用的影响。

　　通常，在联合办公模式下，企业与业主需要签订租赁合同，租赁期短则5年，长则10年，甚至20年；在新租赁准则下，创富港作为承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。

　　自租赁期开始日，企业需要将尚未支付的固定租赁付款额的现值确认为租赁负债，简单说，企业将未来需要支付给出租人的所有付款额提前计算利息费用，随着租赁期内租金的支付，租赁负债不断减少，利息费用不断减少，因此，企业初期的利息费用较高、末期较低。这也意味着，因新租赁准则变动的企业净利润会随着时间推移，逐步释放，呈现出“前降后升”的情况。这种净利润的影响，在企业初次施行新租赁准则时更为显著。

　　如果扣除新租赁准则影响和未决诉讼导致的计提减值，实际上，创富港2021年的净利润比2020年增长了1112万元。

　　“延期收入”未来将增厚业绩

　　事实上，除了新租赁准则导致创富港净利润“前降后升”外，公司持续稳健的新店扩张策略也存在收入“延期”的情况。

　　创富港多年的正向盈利与公司极高的出租率有关。当前市场，多数商业办公企业的出租率仅能维持在70-80%之间，而创富港团队却能将出租率提升至95%以上。

　　然而，再高的出租率也并非一蹴而就。在创富港的租赁业务模式中，需要经历选址，空间切割，装修设计、招租、提供增值服务等多个步骤。一家新开的门店往往需要长达数月甚至更长的时间来实现较高的出租率。

　　在达到90%以上出租率之前，新开门店的营收势能无法得到彻底的释放。在创富港2021年报中，营业收入中2956万元来自于2020年新店营业收入的增长，1589万元来自于2021 年新店产生的营业收入。

　　创富港在2020年、2021年分别实现新增门店数22家、25家。以此计算，2020年的单店收入达到134.36万元，相当于后者的2.11倍。这意味着，2021年新增的门店数能够在往后实现更高的创收。

　　此外，新店扩张对于净利润也会造成一定的“迟滞”影响。

　　现行的租赁合同，通常有免租期的约定，以及逐年递增价格的条款。然而，根据现行会计制度“房租计提规则”，无论与业主是否签订合同免租期，创富港的新店至第一天承租起就需要核算房租成本，这就造成后期逐步提高的房租成本在前期就被摊销、拉平，而免租期亦不在会计上“免租”。

　　收入与成本的不匹配，导致新店前期实现的净利润较低，甚至亏损。从盈利模式上，创富港持续地扩张新店，会在前期牺牲一部分企业利润，而随着店面经营逐渐成熟，盈利能力将逐步释放。

　　不论是新租赁租则，还是新店扩张，都会直接导致净利润出现“前降后升”，藏起了部分真实的利润。从投资角度来看，这一份藏在年报之下的净利润，将在未来不断推升企业的业绩。

　　独具先发优势享受数字化大潮红利

　　相较于惨淡的联合办公市场，创富港持续稳定的经营业绩彰显了企业精细化运营的能力。而在年报之外，创富港的IT基因则更需要为投资者关注。

　　创富港不仅仅能为中小微企业提供空间及商务服务，还擅长数字化服务。

　　截至目前，创富港已经拥有软件著作权73项，国内外专利8项，自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统，包括 BCMS 商务中心综合管理系统、BITS 智能秘书接电服务系统、方圆间APP 和创享邦社群平台、银企直连自动付款系统、小碟云财税系统等。

　　“十四五”之后，企业数字化转型迎来了波澜壮阔的高潮，工信部在推进实施中小企业数字化转型升级时明确表示，到2022年底，要组织数字化转型服务商为10万家以上中小企业提供数字化转型服务。

　　对于联合办公企业而言，能否基于行业经验，提供数字化服务，帮助企业成功转型将成为新背景下造就差异化竞争能力的重要影响因素。

　　作为业内独具IT属性的创富港具备“近水楼台先得月”的优势，并且已经成功为全国9大城市200多家连锁店的中小微企业营造了良好的客户体验，提供优质的数字化服务。

　　从这点来看，在数字化经济大潮下，创富港具有先发优势，也将能够更早、更好地享受大潮下的红利。