地王懋源资本局，陆挺宇曹俊生两大股东入籍加拿大

懋源地产近期挥金如土，钱从哪里来？一时间成为业内饭局上的谈资。

随着北京二批次集中供地落下帷幕，一众央/国企俨然成为土拍主流，唯一独立拿地的民企懋源地产，显得颇为出众。

要知道，在龙湖、旭辉等意向拿地的6家民企开发商中，按销售额排名，懋源只能算倒数第二；但它却以19.55亿元+3万平方米现房销售的条件，击败首开、华润、保利等一众开发商，拿下了热门的顺义薛大人庄地块。

楼市资本论注意到，去年10月，这家名不见经传的房企，还曾以43.34亿元从中海、中铁、华润等不差钱的央/国企手中，夺得丰台周庄子地块。

事实上，在北京13-15年的土拍市场，接连创造出西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王后，懋源这个名字曾迅速蹿红，并以“豪宅定制专家”的称号为人所知，然而之后却迅速淡出土拍市场。

与之同样低调神秘的，还有其实控人。懋源地产掌舵人纷繁的信息中，有指向民生银行(600016)董事陈建，也有指向资本大佬曹俊生。而两大股东董事长陆挺宇与副董事长曹俊生，还都是加拿大籍。

可以说，懋源本质上也算是一家加拿大人控制的企业。

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01

懋源实控人成谜

表面上看，陆挺宇是懋源老板。

他不仅担任北京懋源房地产开发有限公司董事长，还通过复杂的持股途径，以50.64%的持股比例成为公司实控人。

然而不仅懋源官网、官微都找不到其名字，从陆挺宇的人生经历来看，也与之颇有出入。

右：陆挺宇

公开资料显示，陆挺宇1965年出生于北京，目前已入籍加拿大。自1992年毕业于华北水电水利大学土木工程系后，陆挺宇先是在北京城建(600266)担任工程总管，2000年又任职中国中小企业投资有限公司总经理。

楼市资本论注意到，陆挺宇对母校出手阔绰，出资设立“杰出校友奖学金”、还在2021年捐资5000万元建设“挺宇楼”。

右4: 陆挺宇

在进入懋源地产时，陆挺宇是从总经理干起的，《城乡建设》杂志刊登的采访显示，2006年陆已经以懋源地产总经理的身份活跃在媒体前。

但直到2010年，懋源地产发生股权变动，彼时担任董事长的陈建退出公司，陆挺宇才摇身一变成了懋源的董事长。因此，有外界怀疑，陆挺宇或为陈建在懋源的“代言人”。

陈建与陆挺宇或在中国中小企业投资有限公司认识，陈建曾任该公司副董事长兼总裁；其还是北京城乡(600861)华懋娱乐有限公司董事长、湖南老爹农业科技有限公司董事长、全国工商联执行委员、中国民生银行董事等。

陈建就这样轻松把企业转移给陆挺宇，不禁让人浮想联翩。

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02

大股东曹俊生的资本局

除了陈建，懋源地产发展中另一个重磅名字是曹俊生。

从懋源地产成立伊始，曹俊生就担任副董事长，目前持股35.1%。此外，曹俊生还是懋源系运作主体平台，北京懋源控股股份有限公司背后大股东的实控人。

因此，外界也有怀疑懋源背后老板是曹俊生，这或能解释公司频拿地王的资金来源。

楼市资本论了解到，出生于上世纪60年代的曹俊生经历很是传奇，尽管初中都没毕业，却十分善于抓住赚钱机遇。

曹俊生

他17岁就在河南博爱县教育局工作的父亲运作下，进入教育局从事摄影工作，后因与领导产生矛盾辞职下海。先是通过开办印刷厂、及合资生产“霹雳弹”玩具赚得第一桶金，后又转向生产火腿肠肠衣膜。

正是在与双汇集团合作供应其肠衣膜需求期间，上世纪90年代初，已移民加拿大的曹俊生在多伦多注册了懋源公司，投资120万美元与双汇集团合资兴建的漯河华懋双汇塑料包装有限公司建成投产。

这也是“懋源”二字第一次出现在人们视线中。

曹俊生一直借助加拿大河南同乡会会长身份活跃在国内，主要业务亦是如此。

此外，曹俊生在资本圈也颇具能量，不仅与双汇发展(000895)前董事长张俊杰等五人一起创立了北京懋源资本投资管理，在高瓴并购基金的GP中也占据10%份额；在高瓴2019年拿下格力电器(000651)混改的国资股权的交易中，曹俊生就发挥了重要作用。

目前，曹俊生的投资版图依然纷繁复杂，名下除了有6家公司存续外，还间接持股154家企业。

凭借曹俊生在投资界如此巨大的能量，难怪懋源地产成了京圈房企中出名的“不差钱”。

然而楼市资本论注意到，懋源地产2015年后的一度沉寂，曹俊生淡出懋源经营，或与曹牵扯到原河南省人大副主任秦玉海受贿案有关。

有熟悉曹俊生的人士评价，曹“爱好摄影，善于上层经营。”结识秦玉海，曹俊生不仅购买价值上百万的摄影设备“借用”给前者，还为其在巴黎、意大利等世界多地举办个人摄影展。

随着秦玉海受贿案发，曹俊生和懋源地产也一度沉寂。

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03

擅长股权质押融资大戏

之所以外界对懋源地产真实掌舵人关注度较高，或与业界对懋源地产资金来源的好奇有关。

作为一家未曾上市、2021年“懋源”系网签金额53.6亿的小型区域级公司，懋源地产除了高价拿地，还在去年收购了与当代置业合作项目的51%股权。

巨额资金从何而来？

楼市资本论注意到，与浙商银行、民生银行等金融机构的良好关系，或成为懋源地产叱咤土拍的关键。

公开资料显示，去年1月25日，北京懋源房屋开发、北京懋源控股、北京懋源永泰商业投资有限公司将同一标的北京懋源宏展房地产股权出质予浙商银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元。

对区域型小房企而言，如此巨额的股权出质融资，实属罕见。

而懋源地产首位董事长陈建，曾是民生银行董事这一渊源，或成为懋源地产与民生银行合作的基础。

2020年10月，北京懋源房屋开发、北京懋源宏展投资管理中心（有限合伙）也曾将北京懋源宏展股权出质予民生银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元。

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04

标榜豪宅，频遭维权

楼市资本论注意到，懋源地产近日还因宣传的私家花园变公共绿地，被业主投诉至领导留言板。

这个名为关于懋源·璟玺的项目，在营销时向业主宣称独享14万㎡实景园林，与项目整体可以做到0.55的容积率。

然而从京土整储挂（朝）【2015】031号来看，懋源·璟玺规划容积率为1.3，这巨大的容积率差值从何而来？

直到交房后，业主们才发现，懋源·璟玺宣称的内部园林，竟是小区和京平高速之间的公共绿地，“遛娃、骑车、飞盘、运动的都可以进去。”

更令业主难以接受的是，购房时高昂的12块/平物业费，被告知是因为维护园林，可交房后发现是公共绿地，为何还要用业主的物业费去维护？

楼市资本论发现，懋源地产还曾因擅自变更林地用途，遭到行政处罚。

这个名叫懋源·璟岳的项目宣称，从踏入小区的那一刻起，仿佛置身于山水园林之中。

懋源·璟岳

此外，天眼查也显示，懋源房屋开发有限公司司法风险高达133条，在案由统计中，房屋合同买卖纠纷占据第一名。

在楼市资本论看来，当下市场因受限价影响，千万级豪宅维权并不罕有。然而事实上，因懋源地产操盘缓慢，频拿地王依然赚得盆满钵满。如懋源·璟岳项目拿地时楼面价不过4.83万，2020年对外销售时，均价却达到了11万+。

从地产黄金时代到黑铁时代，整个逻辑已经变化。依靠银行大量信贷，再等地价与房价上涨，已经变成一场大赌局，陆续倒下的地产巨头们就是最好的印证。

懋源此时在京城挥金如土与央企换地王，未来时局变化，依然充满着巨大的风险。

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