看好房地产行业的未来 美的置业锁定了新的收入来源

  　尽管去年四季度以来，整个房地产行业经历了一轮下调周期，但美的置业（3990.HK）的管理层依然看好整个房地产行业未来的前景，认为经历了短期的调整之后，房地产行业未来将重新复苏。

　　然而，短期的业绩缺口又如何填补？

　　美的置业美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在总起业绩会上给出了答案，美的置业将通过培育多元化业务，扩大收入来源。

　　根据中期业绩报告，物业管理服务和商业投资及运营收入已经成为美的置业上半年收入的重要补充，而睿住智能家居、睿住建筑科技也在上半年收获大单，未来也将为美的置业贡献出一定的收入和利润。这些业务经过多年的培育，目前正在走向成熟，并迅速扩大规模。

　　抗风险能力堪比港资开发商

　　在这一轮房地产市场调整前，曾有一部分专家建言，内地开发企业应向港资开发商学习。而后者的最大特点，就是低杠杆、低负债率，这也使得这些企业最终安然度过了97年亚洲金融风暴和2008年的全球金融危机。

　　美的置业2022年上半年的财务表现，堪比港资开发商。截止6月30日，净负债率已下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%。

　　此外，持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1056亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。在手握充足现金总量同时，上半年公司融资成本持续下降，加权平均融资成本已降至4.60%。

　　在业绩会上，有媒体询问美的置业信用持续提升的原因。执行董事兼首席财务官林戈给出了答案，原来过去三年美的置业一直在做现金流压力测试，现在的资金收支铺排已经可以做24个月的规划。

　　如此一来，美的置业的抗风险能力自然就更加，金融信用自然也就持续提升。

　　今年上半年，美的置业凭借优良企业资质屡次获得多家主流金融机构支持，资信水平迈入民营房企第一梯队。继2月成为首家成功发行中票的内房股民企，又接连与招商银行(600036)、交通银行(601328)、建设银行(601939)以及农业银行(601288)达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。5月，美的置业成功发行10亿公司债，更是首批创设信用保护合约发债示范房企。

　　林戈说，自从国家发布“三道红线”，美的置业就一直在有序降负债。这个有序非常重要，美的置业更多地是通过偿还高利率有息债降低成本，而不会纯粹为了降杠杆而快速去负债。以今年上半年为例，美的置业提前偿还部分贷款，不仅仅是为了降债务杠杆，也是出于节省财务成本的考虑。

　　数字化经营：实现降本增效

　　通过精细化管理，降低的不只是融资成本。拥有制造业基因的美的置业，一直在追求通过精细化管理降本增效。其中，数字化手段的普遍使用，是实现降本增效的一个重要路径。

　　美的置业的数字化，不断迭代对应的体系经营能力，自研的磐石PaaS平台，实现内部生产及运营的数字化、透明化。今年，上半年又推出造价清单化，以更精细的颗粒度管理，赋能招采、设计实现便捷管理，同时推进实现业、财、资、税、档一体化贯通。另外，深化各环节的标准和深度自动、智能化。实现营销线上化、运营数智化、以及产品可视化。

　　此外，还携手40余家A级战略供方共创共赢，建立生态协同价值共生体系。为升级系统竞争力，启动“全周期高质量战略供应链”打造，大力促进绿色供应链发展。未来，公司将进一步着眼新一代数字化系统的研发。以客户价值为中心，强化材料、设计、服务、装修等方面的内部协同。

　　通过管理的精细化、数字化，不仅仅是为了实现降本增效，更重要的还是提升产品和服务品质。

　　上半年美的置业累计荣获20余项权威产品荣誉。同时，美的置业致力于打造更绿色、更低碳的高品质人居产品。持续将环保和可持续发展理念融入建筑设计，积极推进绿色建筑。

　　另外，通过持续推进客研体系建设，把握客户诉求，提升交付体验，先后开放工地直播试点、一站式交付试点、上线集购房推荐与客户平台于一体的“美的置业云交付”。全新用户交付品牌IP”橙意家”，更是从产品、工程、服务三大板块，持续向客户传递“看得见”的美好生活。

　　第二增长曲线初具规模

　　在业绩会上，最让投资者感兴趣的还是经过多年的培养，美的置业的多元业务茁壮成长，初具规模，已经能够部分弥补行业下行期的利润增长需要。而且，这些业务相互衔接，是一条从设计建造、产品服务到终台支持等全维度智慧科技产业链。

　　郝恒乐介绍说，围绕客户的需求，美的置业通过房屋功能以及智能化的升级和绿色环境的打造，发展出了多元业务搬开，这些版块由商业、物业、建筑科技、家居智能和产业资本组成。

　　其中，物业是开发价值链的一环，其定位是坚守这个服务的本质和服务的使命，为客户做到完美交付和后期的优质的服务，同时还要为房地产开发赋能。通过物业构建服务能力和品牌口碑，进一步向非住领域延伸、拓展。

　　目前美的置业的美置服务，不仅仅完成了全套智慧服务体系的搭建，还把服务管理延伸到了产业园区、政府公建、学校等非住业态，甚至还涉足医疗康养的代建业务。目前，美置服务服务合约面积8667万平方米，其中第三方业务占比提升至18%，园区物业服务能力跻身行业top10。此外，代建业务取得突破性进展，专业服务能力备受市场认可。

　　和物业服务相比，美的的商业定位是精品路线。上半年，美的商业运营面积超70万方，开业商城7座。贵阳悦然广场、贵阳悦然里、徐州悦然里陆续开业。虽然这些项目都应用了美的置业特有的智慧空间规划技术，开发数字化的商业，但每个商场的各自定位和项目特点却各不相同。正是因为精心开发和精心运营，使得商业拥有了经典案例和标杆产品。

　　值得一提的是美的置业产业链的科技企业经历了数年积累，已经小荷初露尖尖角。睿住家居自主研发了自有知识产权的智能家居系统REMACHOME，并基于上述系统，整合了生态链上的智能化家居品牌，建立起围绕场景创新和物联网的核心竞争力，助力美的置业强化“智慧地产”核心标签。今年上半年，睿住智能新增合同6亿元，销售额4亿元，同比增长20%。

　　依托于建筑设计院和装配式建筑工厂，睿住建筑科技拥有设计装配一体化独特优势，提供围绕建筑科技的全价值链业务场景服务。凭借着引bim系统，睿住建筑科技拥有全生命周期数字建设能力，在与中集模块化建筑合作后，已经能实现全链条装配式产品供给能力，并已经发布了MIC旗舰产品。

　　今年上半年，睿住建筑科技新增合同超5亿元，第三方业务占比达9成，已然成为高度市场化运作下的建筑工业化头部企业。郝恒乐透露，未来睿住建筑科技将通过管理输出、技术输出，运营更多的外部企业，利用轻资产模式，进一步扩大规模。

　　除此外，轻资产运营的睿住资本也已经含苞待放。专注智慧人居+建筑科技投资的睿住资本，目前正在积极布局专精特新多元赛道。 不仅创立低碳科技、先进制造创投基金，还围绕智能家居业务，投资全宅智能高端品牌欧瑞博、东软载波(300183)、云迹科技等产业链上下游企业。进一步扩大美的置业多元业务发展的可想象空间。

　　对美的置业来说，多元业务的逐步成熟，成为了企业平稳航行的“压舱石”。

　　郝恒乐说，房地产市场中长期看依然前景美好，但短期内则会遇到不小的困难。除了不断提升和优化资产质量、经营质量、产品质量和服务质量外，多元业务的培育，也是必不可少的工作，将会让美的置业航行得更为安稳。