金融街(000402)：双轮提效 稳健发展

　　公司是与北京金融街商圈同名同源共同成长的老牌国有房地产企业。公司开发业务韧性强劲，在手资源充裕、布局合理；持有物业资产稀缺性高、租金表现稳健。我们认同公司的谨慎经营、维持核心储备的战略，同时看好健康的财务为公司带来的相对优势。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　 具备独特经营模式的老牌国企，全年收入利润有望实现正增长。公司与国家级金融中心同名同源，背靠北京市西城区国资委，全程参与并主导实施了金融街区域规划、开发、建设及运营工作，逐步形成五大城市群布局，房地产开发、物业出租和物业经营三大板块协同经营模式。2022 年前三季度公司持续强化项目结算，降本增效，叠加积极处置酒店资产优化债务结构，实现营业收入155.1亿元，归母净利润13.8 亿元，分别同比增长60.5%和23.9%。
　　 经营性业务：坐拥核心资产，抗周期特征显著。作为“双轮驱动”战略重要组成部分，非开发业务已成为公司稳定发展的核心组成部分。公司目前共持有22个在建及在运营出租项目，权益可出租面积121.2 万平米。公司非开发业务最核心资产为北京金融街商圈10 处出租物业，权益可出租面积33.6 万平米，上半年平均月租金达322 元/平米，平均出租率91.3%，实现了公司约81.6%的租金收入。金融街商圈作为北京核心商圈之一，资产高度稀缺，租金及空置率表现远优于其他商圈，金融街购物中心的重奢定位巩固运营护城河。当前公司仍有4 个位于北京、上海、重庆、武汉的出租物业处于完工但未完全运营状态，随着新项目运营效率持续提升，公司非开发业务收入有望进一步提升。
　　 开发业务：结构调整但韧性仍存。公司前三季度实现合约销售金额211.4 亿元，合约销售面积89.7 万平米，分别同比下降26.3%和37.8%，销售表现好于行业平均，销售排名自去年底提升21 位至22 年前10 月的68 位。在行业下行周期中公司持续调整产品结构，商务产品占比持续缩小，住宅品质化进程有序推进，同时阶段性降低开工面积及拿地力度，保障交付竣工。截止6 月，公司在手权益储备面积1267 万平米，其中64%分布于一线及新一线城市，2020 年至今公司新增土地储备全部位于京津冀、长三角、珠三角城市群。我们认为公司开发业务仍具备韧性，得益于长期积累的优质土储资源和较强的开发能力，叠加行业销售持续复苏，公司销售排名有望进一步提升。
　　 融资渠道持续畅通，公司治理谨慎稳健。公司保持市场良好的信用形象，2022年至今累计发行公司债券和中期票据44.8 亿元，加权平均成本仅3.35%。截止2022 年6 月，公司融资余额801 亿元，较2020 年高点下降73 亿元，融资结构持续多元，融资期限分布合理，三年以上融资余额占比达78.0%。我们测算2021 年公司综合融资成本区间为3.78%-5.19%，较2019 年大幅降低。我们认可公司稳健的经营理念，随着公司陆续推进经营性物业出表以及未来销售表现的逐步恢复，我们预期公司资产负债结构将得到持续优化，公司核心竞争力将得到进一步加强。
　　 风险因素：开发产品滞销的风险；出租性物业运营受到疫情冲击，减免租影响公司业绩的可能风险；宏观经济增速放缓，写字楼物业租赁需求下行的风险；局部地区疫情反复，影响公司管理的购物中心经营和开发业务施工、销售的风险；北京市写字楼市场竞争激烈，影响公司写字楼租金和出租率的风险。
　　 投资建议：公司开发业务韧性强劲，在手资源充裕、布局合理；持有物业资产稀缺性高、租金表现稳健。我们认同公司的谨慎经营、维持核心储备的战略，同时看好健康的财务为公司带来的相对优势。我们预测公司2022/2023/2024 年EPS 0.58/0.63/0.68 元/股，参照中国国贸、陆家嘴和恒隆地产2022 年10.2 倍PE 的平均估值，给予公司2022 年11 倍目标PE，对应目标价6.3 元，首次覆盖，给予“买入”评级。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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