万科A(000002)：央行融资政策支持下 公司融资能力有望增强 建议“区间操作”

结论与建议：
公司发布公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。
在政策支持下，公司融资环境有望改善，将有助于公司的正常经营和投资；并且随着“保交楼”工作推进，市场恐慌心理有望缓解；但由于目前中央对房地产政策的放松较为克制，我们预计市场将经历缓慢恢复过程，行业出清尚未结束。公司有较好现金流和精细化管理能力，有望受益于市场集中度提升。我们预计公司2022 和2023 年净利润将分别达240.6 亿元和262 亿元，YOY 分别+6.8%和+8.9%，EPS 分别为2.07 元和2.25 元，A 股对应2022 和2023 年PE 分别为7.6 倍和6.9 倍，PB 为0.75 倍；H 股对应PE 为5.6 倍和5.1 倍，PB 为0.56 倍，预计A 股和H 股股息率分别达7%和9%，建议“区间操作”。
公司董事会审议通过500 亿融资工具议案，融资环境好转：公司董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500 亿元的直接债务融资工具。募得资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资。
由于整体房地产销售数据在10 月份继续下滑，央行近期出台了多项房企融资支持政策，包括帮助民企进行增信发债、允许房企债务展期、增加2000 亿元“保交楼”无息贷款等措施，其中特别提到对民企和国企一视同仁。我们预计这些措施将提高公司的融资能力。截止目前，公司本年度共发行了四期债券，总发行规模为88.9 亿元。相较于此前发债的节奏，本次提案的金额规模较大，侧面反映出目前融资环境好转，有助于企业正常经营和投资。
公司10 月份销售较弱，拿地小幅增加：公司10 月份实现销售面积198.8万平方米，销售金额321 亿元，销售面积和销售金额YOY 分别为-23%和-23.5%。单月销售均价16147 元/平米，MOM+5.58%，YOY-0.66%。1-10月，公司累计销售面积为2135.7 万平米，YOY-33.4%；累计销售金额为3467.8 亿元，YOY-33.5%。累计销售均价为16237 元/平方米，YOY-0.14%，MOM-0.1%。10 月份，公司新增项目5 个，总计权益面积114.8 万平方米,YOY-67.6%；总计权益地价77.89 亿元, YOY-30.5%。10 月份公司拿地环比明显增加。中央出台房企融资支持政策，加快落实 “保交楼”工作，有助于减少购房者对房企交付能力的担忧，提升市场活力，公司销量有望企稳。
盈利预期：我们预计公司2022 和2023 年净利润将分别达240.6 亿元和262 亿元，YOY 分别+6.8%和+8.9%，EPS 分别为2.07 元和2.25 元，A 股对应2022 和2023 年PE 分别为7.6 倍和6.9 倍，PB 为0.75 倍；H 股对应PE 为5.6 倍和5.1 倍，PB 为0.56 倍，预计A 股和H 股股息率分别达7%和9%，建议“区间操作”。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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