万科A(000002):第一大股东提请发行股份授权 扩表能力或受加持

2022-12-04 13:25:16 和讯  招商证券赵可/路畅/李盛天
第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会发行股份,一方面体现出股东对公司稳健发展的认可和支持,另一方面表现出公司对“第三支箭”的积极响应,或增厚股东权益,释放负债空间,在行业政策反转及基本面底部位置,将有助于公司扩表,提升市占率,更快受益于中长期竞争格局改善逻辑,同时前三季度公司拿地稳健,利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。综合来看,短期投资及业绩稳定,中长期或受益于竞争格局改善及多元业务步入成熟期,维持“强烈推荐”评级,目标价25.57 元/股(对应22 年PE 12x)。
事件:第一大股东深铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时议案提交2022 年第一次临时股东大会审议;拟批准配发或有条件或无条件同意配发(包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份之其他证券等购股权)新股数量不得超过已发行的A 股/H 股数量的20%。
授权发行股份上限20%,或体现对第三支箭的积极响应,有利于增厚股东权益,扩表。11 月29 日,证监会决定在股权融资方面调整优化5 项措施,包括允许通过发行股份收并购存量涉房项目、允许通过非公开再融资用于保障房建设等;万科第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会配发新股,或表示公司对“第三支箭”的积极响应,也或体现股东方对公司稳健发展的认可和支持;此前深铁集团与万科在深圳、佛山等地拥有多个优质合作项目,此外11 月16 日,万科与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6 家深圳市属国企签署全面战略合作协议,在城市更新、物流服务、产城融合、TOD 等领域深入合作;发行股份或增厚股东权益,释放负债空间,在行业政策反转及基本面底部位置,将有助于公司扩表,提升市占率,更快受益于中长期竞争格局改善逻辑。
市场下行背景下择优拿地。公司22 年1-10 月份实现全口径销售金额/面积为3468 亿元/2136 万方,同比分别-33.5%/-33.4%,销售下滑主要是受市场影响,横向比较,略好于克而瑞top10 平均水平(销售金额同比-37%),公司22 年1-10 月份新增项目约32 个,全口径/权益口径拿地建面约为601万方/379 万方,同比-76%/-79%,权益比例较去年同期下降9pct 至63%,根据1-10 月拿地公告平均楼面价12171 元/平(较21 年提高75%), 估算全口径拿地金额约731 亿元,对应全口径拿地力度为21%(较21 年下降8pct),拿地区域进一步聚焦高能级城市,利润及去化综合考量下择优获取。
前三季度利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。公司22 年前三季度营业收入/营业利润/归母净利分别为3377 亿元/374 亿元/171 亿元,同比分别+24.4%/+13.7%/+2.2%;收入分拆来看,开发结算收入2958 亿元(同比+24.8%),占比88%,非开发经营收入419 亿元(同比+21.5%),占比12%;税前毛利率较去年同期下降2.5pct 至19.6%,是导致营业利润增速低于营业收入增速的主要原因;所得税率升高2.1pct 至27.8%及少数股东损益占比升高5.2pct 至37.4%,使得归母净利润增速低于营业利润增速。
投资建议:第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会发行股份,一方面体现出股东对公司稳健发展的认可和支持,另一方面表现出公司对“第三支箭”的积极响应,或增厚股东权益,释放负债空间,在行业政策反转及基本面底部位置,将有助于公司扩表,提升市占率,更快受益于中长期竞争格局改善逻辑,同时前三季度公司拿地稳健,利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。综合来看,短期投资及业绩稳定,中长期或受益于竞争格局改善及多元业务步入成熟期,维持“强烈推荐”评级,目标价25.57 元/股(对应22 年PE 12x)。
风险提示:结算规模低于预期、毛利率下滑超预期、年末存货减值超预期、政策落地不及预期等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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