上海四轮土拍收官，多家房企重金布局“最好市场”

12月9日，上海第四批集中供地落槌，6宗地块中有4宗底价成交，共揽金126.8亿元。

尽管上海四轮集中供地的热度整体有下降的态势，但纵观2022年全年，在全国土地市场上，上海仍算得上发挥稳定，超100宗地块均成功出让，众多房企斥巨资补仓，抢占先机。

其中，来自华南的招商蛇口(001979)、华发股份(600325)、保利发展三家房企在四轮土拍中分别斩获数宗地块，全口径拿地金额均在200亿以上，拿地数量皆位列各大房企前列。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，近期金融层面对房企的支持快速落实，不少房企获得银行授信、融资支持等利好政策，有助于房企缓解资金压力，同时，上海新房市场表现出的韧性也将强化房企继续在上海拿地的信心。

供地规模降至新低

与前三次分多日完成土地出让不同，第四批次地块一天之内就确定了归属，这也是今年上海四轮土拍中供应量最少的一批次，6幅地块起始总价约为122.26亿元。

静安区中兴社区地块、嘉定区安亭镇汽车城地块、临港新片区万祥社区地块、青浦区华新镇地块仅有一名竞买人，底价拿下；其中，青浦华新镇地块由中交以48.75亿元的总价拿下，也是本轮土拍中成交价最高的地块。

宝山区顾村地块、青浦区赵巷地块则是本轮的热点地块，吸引了多家竞买人争夺。

其中，宝山顾村地块共有12家房企参拍，包括招商蛇口、保利发展、国贸、建发、金茂、大华、中铁置业等众多熟悉的面孔。经过23轮的报价后，地块进入一次书面报价环节，最终佳运置业突出重围，以约20.79亿元的总价拿下该热点地块，溢价率9.45%。

这也是佳运置业在上海拿下的第3幅地块，此前的首轮土拍中，该公司在金山、宝山罗店连下两子，总拿地金额约为40.3亿元。

厦门国贸则从另7个竞买人手中抢下了青浦区赵巷镇地块，成交价为32.88万元，摘得了其2022年在上海的第二幅地块。

整体来看，本轮土拍是2022年上海四轮集中供地中供应量最小、成交金额最少且底价成交地块占比最高的一轮。中指研究院土地事业部负责人张凯认为，本次土拍预公告40宗地块，最终公告数量仅6宗，入围数量不足两成，主要原因是临近年末很多上市房企由于年报数据约束减少投资、另外本年度优质地块基本出尽，因此最终仅6宗地块出让。

也正是由于上海在前三轮土拍中拿出的诸多优质地块，引得众多房企参与，保持了上海市场的热度。

例如在第二轮土拍中，土地供应向来紧张的长宁区时隔三年拿出了一宗宅地，且位于传统别墅区西郊板块，且高达16.3万元/平方米的房地联动价，也成为上海实行新房指导价以来的新高，为项目留出了可观的利润空间。

克而瑞研究中心分析，上海第二批推出的地块中，传统中心城区有8幅地块推出，外围区域也以改善置业热点片区为主，优质地块供应量显著增加，促使土拍热度明显回升，约4.5%的整体溢价率仅次于2021年首次集中供地的整体溢价率。

除了以优质地块提振房企积极性之外，上海还降低了竞拍门槛，取消了此前的招挂复合打分机制，全部地块采取挂牌方式出让，让原本劣势明显的中小房企拥有了更多公平竞争的机会。

这也促使众多新面孔出现在上海土地市场上，可谓百家争鸣。如首轮土拍中来自杭州的大家房产，时隔多年返沪的佳运置业，成立仅2年时间的宸嘉发展；第二轮土拍中的菀丽华置业、恒文、富绅等；第三轮中的南通亚伦地产也拿下一宗地块，首次进入上海市场。

招商全年摘地10宗

尽管有众多新参与者，但能抓住机会大手笔补仓的依旧是全国型房企。在过去的2022年里，在上海土地市场上唱主角的是来自华南的招商蛇口、华发股份和保利发展。

其中，招商蛇口堪称2022年上海土地市场上的最大赢家，在四轮土拍中合计斩获10宗地块，全口径拿地金额达到357亿元，权益口径拿地金额约为216亿元，稳居各大房企之首；包括诸多热门地块，如徐汇区斜土街道地块、青浦区西虹桥地块、嘉定新城远香湖地块等，成交溢价率均在9%以上。

华发股份布局上海的步伐也颇为明显，四轮土拍共收获7宗地块，其中有4宗地块为单独获取，在第三轮土拍中以超80亿元的总价单独摘得了静安区中兴社区一宗宅地，将全年度的全口径拿地金额推高至250亿元，位列各大拿地房企第二位。

保利发展则在历经了首轮的全程陪跑后，成功在第二、三轮中获取7宗地块，总拿地金额约为233亿元；由于皆为联合体的形式拿地，保利发展的权益拿地金额仅约115亿元，明显低于招商蛇口与华发股份。

仅次于华南三大房企，来自福建的“新闽系”建发和象屿也是今年上海土地市场上的拿地大户。时常与华发股份联合拿地的建发，全年共摘得5宗地块，其中有2个项目已经开盘热销；而深耕上海十余年的象屿，共摘获6宗地块，其中有3宗是与招商蛇口合作拿下，总拿地金额超168亿元。

另外，其他全国型民营房企在上海土地市场上并无太多表现，仅碧桂园在首轮供地中报名陪跑、龙湖在第三轮以15.4亿元的总价摘得一宗地块，其他拿地民企则为各种类型的中小型房企。

整体来看，在流拍频现的全国土地市场上，上海仍保持着较高的热度，成为目前少数完成全年供地计划的城市。

据克而瑞数据，截至12月9日，上海2022年涉宅地成交规模达560公顷；2022年供给计划中宅地供应规模为522~592公顷，以平均数557公顷测算，则上海全年宅地供应完成率为100.5%。

上海稳健的基本面、韧性十足的市场表现，是引得如此多房企挥金如土的核心驱动力。

好地研究院统计显示，今年前11个月，上海的商品住宅成交面积约为925万平方米，同比仅下降0.2%，明显优于其他城市的表现，堪称“全国最好的市场”。

进入四季度的上海市场也出现了些许降温的迹象，新盘的入围积分门槛降低，非核心板块的去化明显变慢，二手房成交量也走低，但中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，随着近期“金融十六条”“三支箭”政策落地，在缓解房企融资情况的同时也将为市场带来一定积极影响，居民置业意愿或将有所恢复。

“2023年在房企融资困境缓解、疫情管控措施逐步放开、居民收入预期有所好转的情况下，上海房地产市场预计将呈现稳中企暖的状态。”陈炬兰指出，2022年上海宅地缩量幅度较小，明年新房市场供应仍有一定支撑，市场成交规模稳定，价格将维持在稳中略涨的趋势。