楼市重磅！央行、银保监会发声，地产股修复机会将到来？基本面筑底接近结束，看好优质房企投资机会（附股）

　　新年伊始，楼市又迎来重磅利好。

　　1月5日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　这意味着，部分城市首套房贷利率下限阶段性放宽政策进一步优化延续。市场分析认为，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。

　　此外，据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时提到，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。

　　国金证券(600109)表示，三部门积极表态，需求侧再获宽松支持。住建部部长关于大力支持首套房、合理支持二套房、原则上不支持三套房的表态延续了中央经济工作会议对房地产的定调，支持刚性和改善性需求；同时“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”也预示了在认房认贷标准上的调整。央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是2022年9月底政策的延续（彼时政策截止时间为2022年底），是审时度势的动态调整，即只要房价一直跌的城市，就允许房贷利率持续低于下限，支持房价企稳的意图明显。

　　房地产政策暖风吹不停

　　事实上，去年11月以来，支持房地产企业融资、“保交楼”等利好政策频出，国家对于房地产行业呵护备至。支持房地产企业融资的“三支箭”相继落地，为激发房地产市场活力，促进房地产市场健康发展提供了有力支撑。这三支箭分别是信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具。

　　11月22日召开的国务院常务会议指出，加大金融支持实体经济力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。随后，六大行立即跟进并与多家房企签约，积极提供意向性融资支持。

　　11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

　　12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

　　12月19日，中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读。中央财办认为，要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。

　　地产股修复机会到来？

　　众所周知，房地产发展素来有“周期论”之说。而历史证明，房地产行业表现与政策面的关联度较强，在重要利好政策出台后，一般短期都会有政策面带来的估值抬升。那么，2023年房地产能否再成市场主线？

　　对于房地产行业的投资，中信证券(600030)研报称，预计2023年房地产销售前低后高，有望重回正增长。2022年的疫情及管控措施不仅影响到企业正常销售、也影响到居民购房预期。行业分化明显，一二线城市的市场销售复苏可能更快。总体而言，预计2023年商品房销售额将同比略有增长，市场呈现前低后高的格局，房价也将逐渐走稳。

　　国信证券(002736)指出，继2022年11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及，房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。

　　中信建投(601066)在研报中指出，当前金融端支持政策利好不断，除了可以看好头部房企以为，优质房企存在通过股权融资扩大净资产，进而做大规模的可能。目前，可以看好优质房企的估值修复，以及在因城施策的背景下房企销售回暖的预期，重组并购类及融资类房企有望受益。

　　首创证券认为贷款展期、增信发债、保函置换预售资金都是在存量政策框架下的修订，更多基于优质房企的短期流动性缓解，长期资产负债表的修复仍需等待销售回暖。当前中央政策迎来保交付到进一步稳市场主体的转变，充分释放供给侧宽松信号。政策的强预期将提振市场信心，房地产板块有望迎来估值修复行情。

　　标的方面，国金证券首推母公司有优质涉房资产的房企和拥有并购重组逻辑的头部央国企，如建发股份(600153)、中国海外发展、招商蛇口(001979)等；推荐受益于板块估值修复的优质房企，如万科A、绿城中国。

　　平安证券最新研报表示，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团(600383)、新城控股(601155)等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团(002244)、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

　　国金证券预计未来需求侧大力度宽松将持续落地支持销售，2H21以来持续积极拿地的房企或引领市场复苏。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。