消费基础设施REITS政策点评：公募REITS扩容消费 商业资产重估、激活超万亿市场

　　事件：
　　3 月24 日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（263 号文）。其中提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
　　点评：
　　公募REITs 扩容至消费性商业资产，鼓励商业、促进消费、激活REITs 市场。2020 年4月30 日，发改委出台国内基础设施公募REITs 试点，底层资产包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房等多类，但不包括商业地产。
　　2023 年2 月20 日，中基协会发布不动产私募投资基金试点，底层资产包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。2023 年3 月24 日，发改委出台通知，支持消费基础设施REITs 发行，底层资产扩容至百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等消费性商业资产。我们认为，消费REITs 出台将有利于：1）鼓励商业、促进消费：鼓励发展承载消费的商业空间载体，从而进一步助力扩内需、促消费；2）激活商业REITs 市场：商业资产是国际上REITs 重要组成部分，我们预测2030E 中国商场销售额为11.9 万亿元、对应GRA 为9.1 亿平、对应租管费为1.8 万亿元，谨慎按照 EBITDA 率50%、上市率10%估算EBITDA 为900 亿元，按照15X 估算商业REITs 市值将超1.35 万亿元；并考虑到我国商业资产仍在快速累积以及消费资产范畴大于商业资产，预计后续消费REITs 空间巨大。
　　分类调整不同项目收益率、降低租赁住房评估净值门槛、调整回收资金用途。本次政策优化了一些发行和监管条件：1）分类调整不同项目收益率：申报发行基础设施REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%（新增）；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3 年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%（原规定4%分派率）；2）降低租赁住房评估净值门槛：首次发行基础设施REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8 亿元（原规定不低于10 亿元）；3）调整回收资金用途：本次政策要求不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等（原规定90%以上应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目），回收资金的多重用途为发起人（原始权益人）带来更大净回收资金使用的选择空间。
　　消费REITs 对住宅开发依然严格，但仍有利于房地产，盘活资产、升级模式。本次政策要求项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这与保障性租赁住房试点发行REITs 有关工作的通知（证监办发〔2022〕53 号）的要求基本相同。另外，本次政策要求严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。总体来看，目前公募REITs 对住宅开发依然严格，REITs仍然不能作为住宅开发业务的融资工具。但我们认为，消费REITs 依然将利好于房地产行业，因为这将：1）盘活资产：提升商业资产流动性、盘活存量商业资产，从而改善房地产行业的资产负债表，促进行业健康稳定发展；2）升级模式：商业地产投资金额大、回收周期长，但引入消费REITs 后，将完善“投融建管退”的全链条，打造新发展模式。
　　消费REITs 在两方面利好企业，短期一次性估值提升+长期性经营模式升级。消费REITs在两方面利好企业：1）短期一次性估值提升：消费REITs 将提升商业资产流动性和估值，这将有利于原先投资性房地产以成本法计量或公允价值计量但不充分的房企价值的一次性重估，比如：大悦城、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、万科、金融街（虽公允计量但不充分）等；2）长期性经营模式升级：消费REITs 将完善“投融建管退”模式，并将推动链条上每个子业务加速发展，比如：投资+管理（华润置地、大悦城、龙湖集团、新城控股、招商蛇口）、融资（光大嘉宝）、管理（华润万象、宝龙商业、招商积余）等。
　　投资分析意见：公募REITs 扩容消费，商业资产重估、激活超万亿市场，维持“看好”评级。我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍值得期待；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、中国建筑、金地集团、万科A，建议关注：
　　栖霞建设；H 股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。