年报解读?| 时代邻里：坚持长期主义，规模宁缺毋滥，核心业务收入稳步提升

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文 |研究员 刘婷婷

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2023年3月29日，时代邻里控股有限公司（9928.HK）发布2022全年业绩报告。

报告期内，时代邻里收入为26.06亿元（人民币，下同），毛利5.56亿元，毛利率21.3%，应占核心净利润为约人民币1.43亿元。截止2022年12月31日，时代邻里管理规模实现稳步增长，服务已覆盖88个城市，在管项目956个（不含城市公共服务），总合约面积约为1.34亿平方米，在管面积约1.19亿平方米，较截至2021年12月31日约1.32亿平方米增长约1.6%。

2022年无疑是充满挑战的一年，而时代邻里始终秉承“成为全球卓越的生活服务平台”的企业愿景和“品质让客户惊喜，服务让客户感动”的经营理念，在变化中坚守，在不变中主动求变、创新，在宏观经济与行业周期双重压力迭加之下，时代邻里迎难而上，坚定长期主义发展战略，坚守高品质物业服务的发展根基，坚持发展有质量的规模，开展具有长期价值的优势业务，以明确的战略定力与执行力，面对不确定的未来，为公司长期可持续的高质量发展奠定了坚实基础。

管理规模稳步增长，高质量市拓保障可持续发展

报告期内，时代邻里管理规模实现稳步增长，服务已覆盖88个城市，在管项目956个（不含城市公共服务），总合约面积约为1.34亿平方米，同比增长1.6%；在管面积约1.19亿平方米，同比增长12.5%；2022年公司合约面积/在管面积约为1.13，此外，时代邻里共有108项合约物业管理项目尚未移交管理，未交付面积约为15.4百万平方米，整体规模保持优势及稳定增长。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

同时，战略聚焦高质量市拓，持续深耕四大城市群及高价值城市，一二线城市在管面积持续提升。以“4321”核心战略为指导，时代邻里继续深耕于四大核心城市群，聚焦经济高增长地区，经过市场拓展团队的不懈努力和运营团队的深度审视，优化不符合长期主义、且不具备高潜特征的普通项目，实现布局集中度的进一步提升，在一二线城市的管理规模占总在管面积的75%，实现了重点城市及核心城市浓度的持续提升。

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此外，时代邻里在市场化、独立化的道路上，不断锤炼自主拓展能力，从2019年开始，时代邻里对母公司的依赖度逐渐减弱，通过强劲的外拓能力，实现规模扩张。2022年期间，第三方自主拓展面积增加7925万平方米，第三方自主拓展合约面积达到约1985万平方米，其中第三方拓展面积占比总在管面积数值，在近三年里，始终保持70%左右的高比例，彰显时代邻里第三方市场能力的显著以及鉴定的市场独立性决心。

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业态布局方面，聚焦三大核心业态的同时，实现业态多样化协同发展。时代邻里是一家集物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务为一体的综合物业管理服务提供商，为住宅、产业园、公建以及其他城市空间等多元化业态提供高质量的社区服务、城市服务与创新服务。时代邻里核心业态主要聚焦于住宅、产业园区和公建三大业态，2022年，时代邻里不断整合品牌资源，拓展多元化业态，丰富业态类型，不断向商业物业、写字楼、城市空间等其他业态发展，实现业态多样化的布局。

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聚焦核心业务，持续优化产品体系

2022年，面对市场压力以及市场的不确定性，时代邻里团队开展具有长期价值的优势业务，一方面，坚持聚焦两大核心业务，保持基础服务业务的持续稳定增长，对比2021年，2022年在管理规模的持续及优化调整下，实现了18.6亿元营收收入，同比增长18%；另外一方面，依托全生命周期“科技+服务”平台，进一步挖掘社区价值，持续完善产品及服务体系，比如美居业务方面，时代邻里通过开设品牌形象店，打通线下与线上消费场景，促进流量转化；积极应对房地产市场下行环境，突破存量市场，探索自营业务，培养了多家业绩优异的自营整装门店；积极洞察业主需求，发挥物业企业近场优势，开展社区团购及多种有偿到家服务，面对多种生活场景，针对性设计与匹配产品套餐，为业主与客户提供丰富的品质好物与生活服务。报告期内，时代邻里的社区增值服务收入达到3.78亿元，毛利率32.9%。

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此外，在专项服务上，时代邻里持续深耕电梯销售服务板块，提供整梯销售及安装、电梯日常运维及保养服务，电梯服务收入从2021年同期约人民币46.2百万元增加至人民币75.7百万元。并且，随着城市进程加快，城市精细化治理的政策持续推进，时代邻里紧跟国家政策趋势，积极开展城市服务业务，包括不限于市政环卫、安保巡逻、施工场地整合管理以及综合保洁等服务，于2022年12月31日，时代邻里一共拓展城市公共服务项目27个，已签订总合约金额人民币294.3百万元，年化合约金额约人民币140.4百万元。未来随着城市公共服务项目的成熟化，以及标杆项目的持续打造，城市公共服务的营收提升指日可待。

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现金流充裕，且负债良好

资产方面，公司总资产中现金及现金等价物的占比最高，近两年始终维持在25%左右，体现了公司良好的营运能力和盈利能力。负债方面，负债方面公司资产负债率也较为稳定，保持40%上下，企业偿债能力强，这也进一步反映了时代邻里高质量、可持续发展的战略定位。

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提升内核驱动力，优化内部管理体系

当前物业服务行业竞争日益激烈，人力成本日益提升，再叠加物业费收费标准的政策制约，导致传统物业服务行业的利润空间逐渐被压缩，与此同时，服务同质化的竞争也是越来越明显，在此背景下，时代邻里双管齐下，一方面在服务体系上持续创新，夯实服务基础，丰富服务内涵，保持自身的核心竞争力，另外一方面，通过“科技+服务”平台，在企业管理方面，助力物企实现精细化管理，在服务平台上，助力人均效能的持续提升，在数字创新上，重新定义服务场景。

在服务体系上，夯实服务基础，丰富服务内涵。服务能力既是企业的压舱石，又是企业核心竞争力的体现，随着行业的持续成熟化发展，越来越多的物企开始重视服务品质的提升及创新，而时代邻里也不例外，从2020年开始，时代邻里就提出并打造了4度°服务美学品质关怀体系，并围绕“把握尺度、饱含温度、追求速度、加深浓度”四个方面，持续完善内部品质管理体系，并做细做优。

2022年，时代邻里启动初心计划2.0，在以往的品质建设基础上，进一步深化服务行动，通过升级“初心、美颜、焕新、安心”四大行动，聚焦服务、环境、工程与安全四个重点模块，全方位提升社区生活品质。

在社区文化建设上，时代邻里响应国家“共建共治共享”的号召，打造了“美好创造节”、“乐活节”、“邻里超级服务日”、“邻里糖水铺”等多个独具特色的服务品牌IP，并策划了系列主题小剧场、推广系列社区公约，提高业主对消防安全、垃圾分类、文明养宠等社区管理知识的认知，在丰富业主精神文化生活、携手业主共同创造和谐社区氛围的同时，为品牌形象和外拓能力提供有力支撑，持续提升服务形象与客户满意度。

在智慧化上，聚力建设“科技+服务”平台，智慧支撑运营管理体质增效。时代邻里始终以高品质物业服务为发展根基，聚力建设全生命周期的“科技+服务”平台，将人文力量注入智慧科技，让技术更好地赋能人民向往的美好生活。目前，时代邻里完成了企业管理智慧升级、服务平台优化提质，及服务场景的全新定义。

在企业管理方面，通过完善业财一体化，扫清流程和数据断点，全面线上化推单和业绩核算，实现人工能耗减少72%；同时，持续推进数据治理工作，发掘数据资产价值，推动运营管控体系不断完善，通过深化数据分离能力建设，以智能工具与规范标准，灵活适配多元场景，构筑智慧管理安全墙，实现了线上化、精细化、自动化的全面数字运营管理，助力时代邻里经营诊断与高效决策。

在服务平台方面，围绕“管理系统化、服务平台化、数据中台一体化”三大核心，开展信息化系统提效工作，完成邻里邦+邻里家APP的穿透整合与联通升级，赋能一线员工，以运营工具106个功能点的优化、人均管理面积提效27%，实现服务的全面提质。

在数字创新方面，重新定义服务场景，针对服务场景的高频需求及痛点，时代邻里实现了服务渠道的全覆盖，统一配置服务标准、管理逻辑及对接端口，在杜绝错漏的同时提升核对效率、降低成本费用，实现业主与员工双方的体验效益双提升。

小结

2022，是艰难的一年，是机遇与挑战并存的一年，外部环境的变化为物业行业带来前所未有的变化，虽然诸多不易，但时代邻里仍然保持一颗初心，坚持高质量的发展，坚持服务品质的提升，坚持内生结构的优化，持续加码服务品质的创新及优化，在增值服务上调整产品结构，借助科技平台，实现线上与线下的联动，同时在内部管理，提升管理效能。

未来，时代邻里将继续坚持“4321”核心战略，在已进入的城市做深做透，增加住宅密度；在产业园业态，持续加强与大业主的合作深度；在公建业态，积极做宽服务广度，整合本集团全部优质资源，实现高质量的稳健发展，并聚焦经济高增长地区，持续深化高价值项目，匹配优质服务的提供，实现战略布局的优化，相信在坚守长期主义下，时代邻里将会有更稳健的业绩发展。

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