美凯龙(601828)：轻资产模式赋能下沉市场 品类规整助力租金收入持续增长

公司发布 2022 年年度报告。公司发布 2022 年年度报告。2022 年公司实现营业收入 141.38 亿元，同比-8.86%，归母净利润 7.49 亿元，同比-63.43%。
其中，公司Q4 实现营收36.54 亿元，同比-12.12%，归母净利润-5.69亿元，同比-3152.19%。2022 年，集团推出免租政策，宏观经济波动影响下相关服务进度延缓，导致2022营收同比减少。
构建一、二线城市行业进入壁垒，轻资产模式赋能下況市场。截至2022年末，公司经营94家自营商场，总经营面积8，369，802平方米，平均出租率85.2%，一二线城市经营面积占比超过 80%，成熟商场同店增长率-3.5%；经营 284家委管商场，总经营面积 14，138，489 平方米，平均出租率 86.7%，三线及以下城市经营面积占比约 70%；另经营 57 个特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的223个城市，总经营面积 22，508，291.30 平方米，铺设覆盖全国的全渠道商业网络。
营运管理升级，全方位提升顾客家居消费体验。结合绿色领跑项目，委托权威检测机构，抽检26个品类、2000批次，规范商场商品质量抽检；探索“消费者+商场信用”共同监督模式；升级会员管理体系，会员注册、消费积分、积分兑换等方式增加顾客粘性；开展服务到家主题活动，2022 年全国 300+家商场累计服务40万户家庭，服务项目超50种。
品类规整助力租金收入持续增长。2022年营收按产品拆分，自营及租赁收入、项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、建造施工及设计收入、家装相关服务及商品销售业、其他收入分别为78.68、1.15、21.74、0.07、0.80、12.33、6.41、20.20亿元，同比分别为-2.8%，-82.8%，-2.5%，-73.5%，-75.8%，-17.7%，-54.0%，59.4%。公司进一步细化楼层极差及品类价差规范，完善租金定级定价机制，提升坪效，精准运营到店流量，保证租金持续增长。
盈利预测及投资建议。公司是国内领先的全国性家居装饰及家具商场运营商，持续践行“轻资产、重运营”决策，基本盘持续稳健。预计公司2023-2025年分别实现归母净利润21.52亿元、25.76亿元、25.16 亿元，分别同比增长187%、20%、-2%，当前股价对应 PE 为 11.4x，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：宏观经济波动，外部环境挑战，服务进度延缓。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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