新大正(002968)：业绩稳步增长 市场拓展成效显著 外延助力加速成长

2022 年营收25.98 亿元同增24.41%，归母净利1.86 亿元同增11.80%2022 年公司营收25.98 亿元，同比增长24.41%，其中Q1-4 营收及增速分别为6.11 亿（yoy+43.48%，下同）、6.40 亿（+35.88%）、6.64 亿（+21.37%）、6.84 亿元（+6.05%）， 主要系于2021 年项目翘尾收入、2022 年良好的市场拓展、并购项目及合资合作项目、延伸服务及创新业务等主要因素带来的收入增长。
分产品看，基础物业收入24.05 亿（YOY+24.3%，下同）占92.61%；创新业务收入0.99 亿（-6.7%）占3.83%；城市服务收入0.92 亿（+99.9%）占3.56%。
分业态看，办公收入10.59 亿（+38.1%）占40.76%；航空收入2.75 亿（+15.3%）占10.60%；公共收入5.56 亿（+31.3%）占21.42%；学校收入3.75 亿（+12.7%）占14.43%；商住收入3.32 亿（+1.8%）占12.79%。
分区域看，公司深耕重庆区域市场收入10.38 亿（+5.2%）占39.96%；重庆以外区域收入快速增长为15.59 亿（+41.6%）占60.04%。
2022 年归母净利1.86 亿元，同比增长11.80%，其中Q1-4 归母净利及增速分别为0.43 亿（+19.89%）、0.50 亿（+30.20%）、0.55 亿（+27.75%）、0.38亿元（-22.71%）。拟向全体股东每10 股派发现金红利3 元（含税），不以公积金转增股本。2022 年公司拟派发现金红利6837.8 万元，分红率36.83%。
2022 年毛利率16.18%，同比减少2.49pct。分项目看，成熟项目（1 年以上）收入占比85.82%，毛利率17.12%；新进项目（1 年以内）收入占比14.18%，毛利率10.15%。
2022 年新拓展饱和年化合同收入10.11 亿同增约23.59%2022 新拓展项目中标总金额19.10 亿元，饱和年化合同收入10.11 亿元，同比增长约23.59%；2022 年新拓展项目190 个，过千万级项目22 个，斩获重庆移动、中国银保监会、中关村集成电路、银泰百货、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质项目。公司项目管理部数量达到513 个，同比增长7.55%，在管项目面积约1.3 亿平方米，项目覆盖布全国28 省116 城市，全国化经营布局稳步提升。
经营提质增效，减缓成本上涨压力，提升精细化管理水平公司严格开展 “集团利润提升”方案，采取系列举措降本增效，遏制利润率下降：一是质效提升，专项攻坚，“锁差管理”，对不同区域、不同业态、不同生命周期项目实行差异化、精细化管理。二是严格控制集团销管费率，2022 年集团整体销管费用率8.68%，较上年同期降低0.81 个百分点。三是搭建红利政策管理机制和实施资金计划管理。
推动并购投资，加速规模扩张
2022 年，公司坚持“资本驱动，加速发展”，开展多项投资并购业务，推进多项合作，有力促进公司规模扩张。22 年7 月，公司收购港佳综合服务40%股权、联合赣铁物业成立江西中泽新大正股份有限公司，完善区域业务布局；22 年12 月，公司拟以现金7.9 亿元收购沧恒投资80%的股权，从而进驻能源物业市场，获得业态竞争力，巩固在西南区域市场的领先优势，进一步提升在全国市场的综合竞争力与品牌影响力，推动经营规模快速扩张。
调整盈利预测，维持买入评级
公司持续建立健全中长期激励体系，新推出2022 年限制性股票激励计划，并对2021 年限制性股票激励计划考核办法进行合理调整，更加突出激励考 核指向性。期间编制发布《城市合伙人激励制度》，对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业，增强了城市公司团队干事创业的积极性，并设立城市合伙人管理委员会推动落地实施，同时加强对企业文化宣贯和落地执行，加速文化融合与凝聚力提升，支撑城市公司快速成长和长期发展。
考虑到公司规模扩张，我们预计公司23-25 年收入分别为42.3/56.7/72.9亿（23-24 原值分别为40.2/51.9 亿），归母净利分别为3.0/4.0/5.0 亿（23-24原值分别为3.4/4.4 亿），EPS 分别为1.31/1.75/2.19 元/股（原值分别为1.48/1.91 元/股），PE 分别为17.4/13.0/10.4x。
风险提示：员工成本不断上涨，募投项目不能按预期实施，收购进展不及预期，业务区域集中度过高，物业管理行业区域差异，股权激励为草案存在不确定性，请以公司公告最终版本为准。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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