保利发展(600048)：一季度销售额排名升至行业第一 投资保持聚焦

　　一季度营收增速较高，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑；一季度销售排名升至行业第一，销售均价有所提高，投资保持聚焦。预计2023-2025 年EPS 分别为1.68、1.95 和2.18 元，维持“强烈推荐”评级。考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质央企估值溢价，给予目标价20.16元/股（对应 2023PE=12X）。
　　一季度营收增速较高，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑。公司一季度营收/营业利润/归母净利分别为399.56亿/53.20亿/27.21亿，同比分别+19%/+5%/+8%。公司营收增速较高，综合毛利率较22年同期降低6 PCT至22%，三费费率较22年同期降低3 PCT至6%，投资收益较22年同期减少2.11亿元至-1.04亿元，使得营业利润增速较营收增速降低14 PCT 至5%；营业外收入较22 年同期降低0.19 亿元至0.80 亿元，营业外支出较22 年同期降低0.36 亿元至0.18亿元，所得税费用较22 年同期增加1.47 亿元至14.16 亿元，结算权益比较22 年同期略有提高，综合使得归母净利润增速较营业利润增速提高3PCT至8%。
　　往后看，公司23年新开工/竣工计划分别为2000万平方米/4450万平方米，较22 年实际完成额分别-16%/+12%。截至一季度末合同负债4401.14 亿元，23Q1合同负债对22全年营收保障倍数为1.57，对后续收入仍有一定保障；认为公司结转毛利率或处于筑底阶段，或对后续业绩仍有一定支撑。
　　一季度销售额排名升至行业第一，销售均价有所提高，投资保持聚焦。公司一季度销售面积/金额分别为630.84 万平方米/1141.30 亿元，同比分别+14%/+26%。对应销售均价约1.81万元/平方米，较22年全年提高9%，销售回笼1033 亿元，回笼率91%，保持较高的回笼率。据克而瑞数据显示，公司23年一季度全口径销售额位列行业第一，较22全年前进一名。
　　一季度新增计容建面/拓展金额92 万平方米/185 亿元，同比分别-53%/-46%，对应楼面地价2.0万元/平方米，较22年全年提高31.40%，38个核心城市拓展金额占比98%。公司拿地力度（拿地金额/销售金额）16.21%，　　较22年全年下降约19 PCT，或一定程度上受一季度整体土地供应偏少影响。
　　投资建议：一季度营收增速较高，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑；一季度销售排名升至行业第一，销售均价有所提高，投资保持聚焦。预计2023-2025 年EPS 分别为1.68、1.95 和2.18 元，维持“强烈推荐”评级。考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质央企估值溢价，给予目标价20.16元/股（对应 2023PE=12X）。
　　风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、资产减值损失高于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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