物业管理行业研究周报：华润万象生活与平安不动产达成战略合作

　　投资摘要：
　　每周一谈：华润万象生活与平安不动产达成战略合作事件：4 月18 日，华润万象生活与平安不动产达成战略合作，平安不动产宣布将旗下深圳平安金融中心商场（PAFC MALL）及佛山平安中心项目委托华润万象生活进行商业运营管理，这将是双方首批合作的商业资产项目。根据协议，华润万象生活将为深圳PAFC MALL 及佛山平安中心项目提供商业运营服务。其中佛山项目，或将规划打造成为万象城或万象天地产品线。
　　华润万象生活具有优秀的商业品牌资源及多年的商管运营经验，截至22 年底，华润万象生活具有合作国际重奢品牌数超110 个，同比增长10%，具有合作国际重奢品牌店铺数超470 个，同比增长17.5%。双方此次的合作，将共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标，助力平安不动产实现资产的长期稳定增值。
　　截至22 年底，华润万象生活在营购物中心86 个，其中重奢购物中心11 个，全年租金收入158 亿元，同比增长4.3%，全年零售额达1264 亿元，同比增长6.3%，有69 个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3，占比亦达到80.2%。
　　截至22 年底，华润万象生活购物中心分部收入达24.82 亿元，同比增长16.53%，近三年来同比增速保持稳定。其中85.3%的收益来自为购物中心提供商业运营及物业管理服务，其余收益来自所提供的商业分租服务。
　　在当前行业整体盈利承压下行的情况下，华润万象生活的购物中心业务仍然维持着较高的毛利率，达62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率18.9%，面对物管行业毛利下行的压力，优质的购物中心资产、持续的管理提效及基于酬金制模式下商业管理的优势凸显。
　　我们认为，对于华润万象生活而言，此次项目的获取，不仅推动了万象品牌在深圳实现“全域覆盖”，标志性项目的获取，也将助力华润万象生活今后优质轻资产的外拓，推动公司实现高质量的增长。
　　数据追踪（4 月17 日-4 月21 日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年4 月21 日，持有847.43 万股，较上周下跌4.03%，持股市值1.25 亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月17 日至4 月21 日，增幅最大的是融创服务，本周增幅5.02%。降幅最大的是华润万象生活，降2.96%。持股比例最高为保利物业，为66.05%。持股数量最多为融创服务，为5.77 亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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