OPPO关停哲库科技殃及公募REIT 华安张江光大园REIT两日连跌近10%

经济观察网 记者 洪小棠 受到哲库科技（上海）有限公司（以下简称哲库科技）关停影响，华安张江光大园REIT继上周五（5月12日）下跌3.18%之后，5月15日继续下跌6.22%，仅2个交易日累计下跌近10%。

2023年5月12日，有市场消息称，OPPO决定关停旗下子公司哲库科技。随后，OPPO方对此进行了回应：“面对全球经济、手机市场的不确定性，经过慎重考虑，公司决定终止ZEKU业务。这是一个艰难的决定，我们会妥善处理相关事宜，并将一如既往做好产品，持续创造价值。”

公开资料显示，哲库科技成立于2019年，是OPPO旗下负责自研芯片的子公司，产品线涵盖核心应用处理器、短距通信、5G Modem、射频、ISP（图像信号处理）和电源管理芯片等。

作为张润大厦的重要承租方，哲库科技关停，市场担心该事件或对华安张江光大园REIT产生较大影响。

华安紧急回应

当天晚间，华安张江光大园REIT公告紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

“原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对，如出现退租情况，原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。”华安张江光大园REIT表示。

华安张江光大园 REIT 表示，根据已签租赁合同，如提前终止合同，哲库科技应提前 3 个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于 3 个月租金的违约金。哲库科技应提前 3 个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于 3 个月租金的违约金。

2022年5月末，在前期REITs试点工作基础上，证监会指导沪深交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

今年3月底，华安张江光大园REIT扩募项目获得证监会变更注册批复，成为获批的首批四单基础设施公募REITs扩募项目之一。

而华安张江光大园REIT扩募拟购入的基础设施资产正是哲库科技在上海办公的张润大厦。

根据华安张江光大园REIT今年4月发布的《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》，该REIT以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”，通过持有上述资产支持证券的全部份额，进而持有张润大厦所属的项目公司（即张润置业）的全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

《草案》显示，截至2022年12月31日，张润大厦共有16家租户，租赁合同21份。作为地处张江科学城的产业载体，主要以先进制造业、信息科技、集成电路产业客户为主。

根据5月12日华安张江光大园REIT公告，合同面积第一位的租户即是哲库科技。截至公告日，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

一季度业绩已承压

此前，华安张江光大园REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中，管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，该 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。可能是自古好事多磨，没想到仅过了不到三周的时间，该REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

因华安张江光大园REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，该REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人表示，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前我们的储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间，“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

华安张江光大园REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30%的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

谈及对于华安张江光大园REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(600895)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

值得一提的是，受该事件影响，目前华安张江光大园REIT近两日的跌幅已将今年获得的正收益回吐，截至5月15日收盘，华安张江光大园REIT年内跌幅为7.76%，排在27只公募REITs的第20位。

该事件的发生，或在一定程度上让投资者理性看待公募REITs产品。一位公募REIT基金经理表示，“正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。”