房地产2022年报及2023年1季报综述：缩表速度过快 利润率探底

　　本报告导读：
　　缩表速度过快造成重点房企2022年负债首次净减少，再加上利润结转大幅缩水，造成资产首次出现净减少。盈利能力创新低，2023 年竣工增长是亮点。
　　摘要：
缩表速度过快，资产首次衰退。从2018年资管新规开始，房企便开始去金融化，所以从2019 年起房企的资产端就持续缩表，但是进入到2022年，由于缩表速度过快造成负债首次净减少再加上利润结转大幅缩水，造成资产首次出现净减少。此外，2022 年重点房企结算首次减少，主要为民企在资金压力下结算变慢，且重点房企仅剩3 成业绩增速为正。
　　利润率探底，盈利能力创新低。而造成房企毛利率和净利率双杀的，主要因素是：①高价地被套，房企从2018年便开始计提存货减值准备，之后每年计提都在创新高，2022 年是2021 年的1.2 倍；②联合营项目利润率的下降以及项目结算进展变缓，造成对联营企业和合营企业的投资收益同比下降了55%；③自2020年“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长，且造成少数股东对利润的大幅吞噬。综上，75%的房企毛利率下滑、78%的归母净利率下滑。
　　房企继续降杠杆去库存，加快周转保现金。一方面，进入2022年房企继续降杠杆缩表，由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企表内外土储开始减少。另一方面，2022 年房企销售回款遇冷，表内外回款同比分别减少21%、37%，尤其在回款率创历史新低的趋势下，房企都在加快盘活库存，在限价政策下以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利。
　　央国企持续信用派生，民企降有息为主。从跟踪的36家重点房企降杠杆成效来看，16 家房企2022 年有息负债是增加的（包括红档企业），20 家房企2022 年有息负债是减少的。在有息负债增加的16 家房企里，仅1家民企，占比6%；在有息负债减少的20 家房企里，有8 家民企，占比40%。
　　竣工增长是亮点，新开工继续下滑。在重点房企2022年新开工下行61%的背景下，2023 年新开工计划继续下行8.3%。2022 年实际竣工下滑12.7%，2023 年竣工计划增加4.3%。考虑到2022 年受疫情影响，2023年的恢复尤为关键，当前表现较好，但金融数据则回落幅度较大，对未来的预期影响不佳，对冲型政策仍然可以期待。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：融资调控超预期，导致缩表速度过快。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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