Q1产业园区运营力20强！市场新增需求不足，产业园REITs收益承压 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明、梁秀杰

责编 | 韩玮烨

一季度中国工业生产逐步恢复，数据显示，我国规模以上工业增加值同比增长3%，增幅较去年四季度高0.3个百分点，扭转了去年10月份以来持续下行的态势。工业生产逐渐恢复带动产业园区经济复苏，但受到疫情、节假日等影响，市场新增需求尚不足。此外，一季度产业园REITs受续租率不及预期等影响，下跌幅度明显。

通过研究产业地产相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：

一、一二线仍是园区集聚地。由于一二线城市工业用地成交与产业流入仍存在较大剪刀差，未来园区机会依旧在一二线城市。

二、运营模式向“产城融合”发展。传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促进，需要建设生态、集聚、完善、融合的高科技园区，这就要求园区由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。

三、功能由“单一”向“多维”转变。园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的生态综合体。

睿和智库研究部通过长期对产业园区行业及企业的跟踪与研究，推出“2023年一季度产业园区企业运营力20强榜单”，力图从企业管理规模、项目布局、持续运营能力及成长潜力等多方面解读产业园区运营企业在一季度的运营力表现，并对产业地产行业发展动态进行分析。

榜单排名

榜单解读

1、数据分析：新开业项目中二线城市数量占比近八成

根据睿和智库不完全统计，2023年一季度全国新开产业园项目数为28个，分布在上海、北京、成都、武汉、杭州等22个城市。上海开园项目最多，为4个；北京、成都、武汉紧跟其后，开园项目均为2个。开园项目主要集中于二线城市，数量占比近80%。

图表1：2023Q1新开产业园项目城市分布情况

数据来源：睿和智库

在28个新开业项目中，有11个披露了产业园区的建筑面积，合计约118.09万平方米,平均建筑面积为10.7万平方米，有4个项目的建筑面积超过10万方。曹妃甸东北亚国际生态产业园项目以45.9万平方米的建筑面积排名第一，中电光谷数字产业园以15.8万平方米位列第二，智慧之岸一期以13.3万平方米排在第三位。重庆中电光谷科技城排在第四位，建筑面积达10.2万平方米。4个超10万方的项目中，有2个均属于中电光谷。

图表2：建筑面积超10万方的产业园区一览（单位：万方）

数据来源：睿和智库

2、标杆企业分析

1）中电光谷：构建“一体两翼”业务格局

中电光谷组建于2004年，2014年在香港联交所主板上市。公司以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建“一体两翼”业务格局，在全国46个城市开发运营各类主题产业园88个，运营园区面积超3500万平方米，服务企业及各类技术创新机构逾8000家，其中世界500强企业50+，上市公司170+，园区就业人群45万+。

根据睿和智库数据，中电光谷在一季度新增2个运营项目，新增26万平方米的运营面积。截至2023年3月底，中电光谷累计开园数为91个，累计开园面积为3547.8万平方米。

中电光谷不断加强战略合作，市场拓展加速。3月分别与贵州双龙航空港经济区、上海璨仓投资有限公司、上海宝山高新区签订战略合作框架协议。同期，中电光谷以牵头方身份成功中标佛山市三龙湾数智科创产业园项目运营、设计采购施工（O+EPC）总承包项目，中标金额为7.43亿元。中电光谷将承担园区全生命周期管理，重点包括园区前置招商、客户敏捷定制等运营服务。

2）中南高科：战略聚焦性新兴产业

中南高科紧跟“制造强国”战略和“一带一路”倡议，以新兴产业园区发展为基础，以产业资源导入与产业发展服务为核心竞争力，全力赋能优秀企业与企业家，致力于打造集产业研究策划、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的服务中国制造业的超级平台。

依托专业招商体系高效联动全链条资源，中南高科成立6年，便在全国60座城市，布局了103个园区项目；销售额从2016年仅约8千万增长到2020年的近90亿元，截至2023年3月，中南高科累计招引企业数量突破10000+。

根据睿和智库数据，截至2023年3月底，中南高科累计开园数为201个，累计开园面积为861.5万平方米。中南高科的已入园企业，80%以上为制造业企业，同时中南高科尤其注重八大战略新兴产业的企业发展，即新一代信息技术、生物、新能源、新能源汽车、高端装备制造、航空航天类制造业。

3）亿达中国：聚集智慧产业，打造智慧新城

亿达中国于2014年6月27日在香港联交所主板上市，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。

2018年9月，亿达中国子公司实创亿达开始全面负责中关村(000931)科学城北区地标园区——中关村壹号运营工作，经过3年多的发展，中关村壹号已成为人工智能企业聚集的标志性园区，实创亿达也成长为行业内知名的科技园区运营商。

中关村壹号形成了人工智能、商业航天、金融科技三大高精尖产业方向上下游生态链条，助推中关村科学城北区区域产业升级。目前园区企业共计132家，具有高新技术资质的企业占比超60%，独角兽企业和瞪翔企业接近10%，上市企业超6%。

行业动态

1、政策层面：全国多地制定园区发展计划

2023年一季度，全国多地都在重点关注特色产业园区，并制定三年计划。2月14日，东莞印发《东莞市镇村工业园提质增效三年行动计划（2023-2025 年）》（下称“《三年行动计划》”），指出到2025年，争创 3-5家省产业园、特色产业园，培育建设5-10家市级试点工业园、市特色产业园，打造“一镇一园”，推动低效园区改造提升和闲置空间盘活，拉动投资 200亿元以上。

无锡全面着力建设特色产业园区。2月14日，无锡市召开 “465”现代产业体系重点产业集群建设发展新闻发布会。会上提出，聚力“点上突破”，着力建设特色产业园区。市政府即将出台《无锡市关于加快特色产业园区建设的实施意见》。

昆山将特色专业创新园区作为2023重点全局工作。发布了《昆山市特色专业创新园区发展行动计划（2023-2025年）》，力争到2025年，昆山特色专业创新园区总量达到50个以上，产值超5000亿元。

图表3：2023Q1全国部分城市产业地产相关政策一览

资料来源：政府部门，睿和智库整理

2、资本市场：REITs市场完成“首发+扩募”双轮驱动格局

截至2023年一季度末，我国基础设施公募REITs共上市27只，其中产业园区类型达8只，占发行总量的29.6%，是占比最高的单一行业类别，吸纳了最顶尖的一批产业园区基础设施。

3月31日，华安张江光大园REIT扩募正式获批。它既是首批上市的公募REITs，也是首批扩募获批的。这意味着，我国基础设施REITs市场完成“首发+扩募”双轮驱动格局，进一步强化资本市场服务实体经济的能力，高效盘活存量资产、促进基础设施高质量发展。

此外，产业园REITs一季报陆续发布。一季度商业活动仍待恢复，市场新增需求不足，叠加春节假期因素，租赁计划受到一定影响，多数项目出租率进一步探底。

其中，华安张江光大REIT受重要租户租约到期影响，业绩下滑明显。该租户租约面积占可租赁面积的28%，叠加市场需求修复不足及春节假期影响，出租率由22年末的92.60%下降至23年3月末的 70.57%，营收环比下降22.03%。

建信中关村REIT财务指标下滑，出租率降幅较大。在疫情的滞后影响下需求未完全恢复，23年Q1底层资产出租率为68.47%，较22年末下降12.82个百分点。

随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化。

图表4：产业园区REITs底层资产经营数据

数据来源：REITs季报，睿和智库整理

榜单说明

图表5：产业园区运营企业运营力指标体系

备注：

1.榜单数据截至2023年3月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道；

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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