房地产及物管行业23年第23周周报：推盘制约成交 市场表现分化

核心观点：
本周政策情况：预计今年不推进房地产税试点，支持城中村改造。预计今年不会推进房地产税改革试点，本周国家金融监管总局局长表态支持超大特大城市城中村改造，据证券时报，多地金融监管部门近期开展调研。地方层面，广东加强生育支持，对购买首套房的多孩家庭，可适当提高住房公积金贷款额度，南通通州区出台购房补贴政策。
本周基本面情况：成交环比回落，核心热度分化。本周59 城新房环比下降27.6%，同比上升2.8%，虽然本周仍同比正增，但考虑去年端午影响同比基数，实际成交表现并不理想，一定程度受限于推盘下滑，其中一线、二线、三四线分别环比下降5.4%、33.7%、25.4%，一线相对下滑较小。本周13 城二手房环比下降5.6%，同比上升63.5%，热度较稳定，其中一线环比上升5.8%，同比上升87.3%。推盘方面，11城单周商品房推盘面积环比-30.5%，同比+11.3%，批售比（MA3）为1.00，环比持平，去化周期21.29 个月，环比上升0.04 个月。
本周土地情况：土地成交环比回升，整体热度仍处低位。本周商住土地成交面积环比上升46.9%，出让金环比上升101.7%，溢价率为7.0%，环比上升0.1pct。23 年前23 周，商住土地累计成交面积同比下降17.2%，出让金同比下降14.8%，其中一线、二线、三四线城市分别同比下降35.2%、3.2%、17.5%。
开发板块观点：推盘制约成交，市场表现分化。与19 年同期相比，6月前8 天59 城新房成交下降30.4%，5 月下降30.3%；与22 年同期相比，5 月59 城新房成交水平与22 年5 月相近，6 月前8 天新房同比增速回落至1.0%。同时11 城市住宅推盘量同比负增长，供给侧压力在推盘上逐步体现，预计6 月整体销售表现较弱。当前市场表现持续分化，核心城市销售、土拍仍维持一定热度，具备持续投资能力、货值优化能力的优质房企将获益。本周地产板块在政策预期的带动下，估值水平较上周有所修复，我们认为优质房企在投资端利润率持续改善、周转率提升，在不依靠政策的前提下完成了经营ROE 的回升，建议提升优质房企的配置比例。
物业板块观点：板块与大盘同涨，龙头央国企具备超额收益。本周恒生指数上升2.3%，物业板块平均上升1.3%，其中龙头央国企上升3.7%，龙头未违约民企上升1.2%，龙头违约民企上升1.2%，物业板块整体动态PE10.0x，处于20 年以来2.6%分位。
风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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