物业管理：策略会反馈：基本面分化趋势仍在延续

　　行业动态
　　行业近况
　　我们近期邀请万物云、保利物业、招商积余、碧桂园服务、绿城服务、金科服务等重点物企参加中期策略会并与投资者进行交流，更新如下：
　　评论
　　前端竞标外拓趋势持续分化。我们观察到国企及稳健型民企和其他民企的合约外拓趋势已有所背离，2022 年稳健型标的的外拓面积或合约额整体同比有增，其他民企外拓趋势放缓、同比出现下降1。今年以来前端拓展的分化趋势仍在持续，1-5 月国企及稳健型民企在外拓市场保持良好表现，如万物云、中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余等同比去年均实现一定程度增长；部分民企外拓表现有所分化，我们认为主要原因包括住宅新盘市场供给有限、非住宅市场的外拓竞争持续加剧，以及部分公司调整外拓组织架构和外拓战略、从而影响短期外拓进展。
　　开发商关联业务或继续存在下行风险，民企基本面仍处于磨底阶段。年初至今房地产市场复苏趋势偏弱，多数物企的开发商关联业务或继续受到一定影响。从民企的细分业务来看，非业主增值服务及其他关联业务受关联开发商销售下滑影响仍有下行压力；社区增值服务层面，1-5 月不同企业自身的社区增值服务细分业务改善节奏也有所分化，例如房屋中介业务多数公司均有较好的业务修复，但在社区零售、美居业务等方面，部分公司的业务增长或有所放缓。整体而言，考虑到去年上半年部分民企的净利润基数较高，我们预计该类物企中期业绩或存在一定压力。
　　多数物企C端收缴率同比保持稳定，部分企业应收账款或持续承压。我们观察到多数物企在C端小业主物业费的收缴层面同比基本实现企稳、部分企业同比出现改善（例如万物云、绿城服务等）；受宏观经济环境等因素影响，部分城市服务占比较高的物企或面临一定回款压力；此外，部分民企在关联方应收款层面或面临应收款余额继续扩张的压力。
　　估值与建议
　　我们维持覆盖公司盈利预测与目标价不变，板块当前交易于16 倍2023 年市盈率。往前看，我们认为“地产基本面弱复苏+政策仍有施力空间”组合下的预期博弈仍将在短期主导物管板块走势，但随着中期业绩临近，业绩增长相对稳健或是存在一定正向预期差的标的或有望获取一定独立于地产beta的相对收益，我们推荐保利物业、华润万象生活和万物云；其中，我们提示投资人重点关注万物云，在长期空间视角下其已逐步具备性价比。
　　风险
　　地产端对物企报表拖累超预期；物企自身独立发展能力或速度不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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