房地产行业23年5月行业月报:成交热度边际回落 目前政策改善空间仍较充足

2023-06-27 13:15:06 和讯  广发证券郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼
  核心观点:
  政策环境综述:LPR 下调,当前仍存在政策改善空间。地方政策层面,5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松,对市场影响均有限,23 年以来尤其23Q2,地方政策几乎处于“空窗期”,目前四限政策力度评分距离16 年2 月底部还有46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来,杭州、广州等多个高能级城市响应,有助于整合核心土地资源,推动未来供给放量。6 月5 年期LPR 下调10bp 至4.2%,进一步打开房贷利率下行空间,但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。
  成交市场综述:推盘节奏缓慢,成交热度边际下行。根据统计局数据,23 年5 月全国商品房销售金额同比上升6.8%,增速环比收窄21.1pct,23M1-M5 商品房销售金额4.98 万亿元,同比上升8.4%,增速环比收窄0.4pct,23 年5 月22 城商品房推盘环比下降6.7%,受到推盘节奏缓慢的影响,5 月成交热度边际回落。5 月重点25 城住宅去化周期(MA6)13.53 个月,环比下降0.72 个月,住宅中期库存去化周期(MA12)为26.65 个月,环比上升0.18 个月,优质资产供给仍受限,去化难度较高的资产占库存的大多数。
  土地市场综述:供给意愿回升,核心热度改善。2023 年5 月全国600城商住用地出让金2822 亿元,同比上升1.4%,实现年内单月最高成交规模,供给面积同比下降20.8%,降幅较4 月收窄13.1pct,受各地供给回升带动,5 月土地市场热度边际修复。土地市场分化仍较为明显,一二线及高价三四线成交规模改善,而低价三四线等非核心区在供给放量情况下依然热度较低。
  开发投资市场综述:累计施工持续负增长,投资降幅扩大。根据统计局数据,23 年5 月商品房新开工面积同比下降27.3%,降幅收窄0.1pct,截至5 月累计施工面积同比下降6.2%,施工投资压力拖累整体投资,5 月房地产开发投资1.02 万亿元,同比下降10.5%。5 月商品房竣工面积同比上升24.4%,增速收窄17.4pct,保交付的推进贡献竣工。
  融资市场综述:房企融资不畅,到位资金增速回落。根据统计局数据,23 年5 月房地产企业到位资金同比下降7.4%,同比由正转负,主要为供给端融资拖累,开发贷及自筹资金分别下滑13.4%、29.2%,降幅分别扩大1.6pct、4.9pct,需求端回款目前仍然保持正增长,定金预收款及按揭贷款分别增长6.0%、25.4%。
  风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧,信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清,对于市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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