《工业项目建设用地控制指标》新政 | 研发配套额外增加15%，可分割转让！

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6月25日，自然资源部正式发布《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》（下称《控制指标》），新修订规范正式启用。

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新《控制指标》有哪些变化？

1．研发配套额外增加15%，取消「不得分割转让」

新《指标》：行政办公及生活服务设施用地面积<工业项目总用地面积的 7%，且建筑面积<工业项目总建筑面积的 15%。工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积<工业项目总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设计规范要求。

图：新《控制指标》行政办公、生产研发设施控制指标要求图示

原《指标》：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

新《控制指标》对行政办公及生活服务设施用地指标进行了双控制，除保留原《控制指标》中行政办公及生活服务设施用地，用地面积不超总用地面积的7%外，新增行政办公及生活服务设施用地建筑面积不得大于总建筑面积的15%。

此外还另对工业生产必需的研发、设计、检测、中试等设施占用土地面积明确了要求，建筑面积<工业项目总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设计规范要求。

相当于在工业园区的生产和研发之间明确了界限，该指标增加了工业用地中研发、设计、检测、中试设施建筑面积占比，支持企业适应新产业新业态发展和增产扩容的需求，同时促进土地复合利用、职住平衡，有利于产业园区招商。此外还能尽力避免企业在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，进行“虚增配套”。

另外值得关注的是，对比2021年征求意见稿，终稿已取消「不得分割转让」。

历来政府原则上不允许分割转让，这种行为不符合政府的利益。如允许开发商对工业地产分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，开发商则以较低成本通过市场销售获得较高土地收益，因此不少政府发文禁止，要么自持，要么整体出售。

此外，从技术上看，工业用地分割转让同样难度不小。如果工业用地没有分割出售，那么直接把指标摊匀就好办，如果分割转让，则可能使有关经济指标、用地指标以及管控指标无法落实。

如今，随着市场环境进一步宽松，加之现在的工业企业在生产方式、经营模式上与以前有很大区别，很多工业企业已经不需要大面积的标准厂房，他们更需要的是一些综合工业制造和技术研发属性的综合产业空间，产权分割可以为企业摊薄成本，减少开发风险。

2．扩大适用范围

在原《控制指标》基础上扩大了适用范围，适用于所有国有土地上的新建工业项目，改建、扩建工业项目，此外新增了集体土地上的工业项目建设的参照执行，试想下针对集体土地工业项目出台统一用地标准也未尝不可能。

3．取消绿地率指标

新《控制指标》取消了对绿地率的控制，未对该指标做出具体数值规定，而在2008年版《控制指标》规定绿地率不大于20%。

本次新《控制指标》将园区的绿地安排依据国土空间规划统筹执行，不再统一给出标准，未来规划和自然资源部门将根据详细规划明确工业用地的绿地率规划指标，在满足绿色生产基础上避免企业建设“花园式工厂”。

4．上调固定资产投资强度

固定资产投资强度是此次新修指标值变化最复杂的部分。相比国土资源部发布和实施的2008年版《控制指标》，固定资产投资强度指标推荐值大幅度提高。

左图为 2023版 ，右图为2008版

对比新旧《指标》发现，多数行业固定投资强度要求都有不同程度的增长，尤其是十二等之前的土地，固投基准值涨幅普遍达到30%以上。同时，战略性新兴产业、先进制造业项目在工业项目固定投资强度指标值基础上按照对应的行业整体上浮5%-10%。

此外，非金属矿物制品业、仪器仪表制造业、其他制造业4个行业在部分土地等别固定投资强度指标值有所下降。

固定资产投资强度指标鼓励地方因地制宜，探索调整指标标准，努力提高工业项目建设用地的投入产出水平。对执行最低标准的欠发达城市有一定约束作用，对大城市来说，地方现行的标准就要高出国标不少。

5．提高工业用地准入门槛

新《控制指标》通过提升建筑系数和容积率提高了工业用地准入门槛。

在容积率上，纺织业、医药制造业、汽车制造业等19个行业的容积率控制指标值较旧《控制指标》增加了0.1。

左图为 2023版 ，右图为2008版

建筑系数指标进行了细化，原《控制指标》规定建筑系数指标不低于30%，新《控制指标》除4类工业项目保持不低于30%外，其余全部提高到不低于40%。

左图为 2023版 ，右图为2008版

02

为什么新修《工业项目建设用地控制指标》？

工业项目建设用地控制指标作为一种政策标准，是落实节约优先战略的重要手段。

在原《控制指标》实施15年的实践基础上，国家立足当下时代工业发展诉求及问题，总结地方经验并充分考虑地区发展差异，新修订了《工业项目建设用地控制指标》。

1.加强工业用地节约集约利用

随着我国工业化进程进入“加速度”，工业土地的需求也随之不断增加，工业用地供给的紧缺性矛盾变得更加突出。然而，稀缺的土地资源和工业用地要素指标区域分配不平衡，让企业长期面临拿地难、拿地周期慢等问题，严重制约产业发展。因此，须通过提高用地标准控制指标来提升工业用地单位面积利用效率和产出水平，促进工业用地利用粗放浪费问题的解决。

2. 支持先进制造业和战略性新兴产业发展

在产城融合的发展导向下，先进制造业和战略性新兴产业发展需通过产业用地的多功能复合利用，形成“产、城、人”紧密结合的多样化城市空间。各大城市纷纷探索、出让和实施创新型产业用地政策，并结合存量工业用地升级改造、城市更新等积极推进，但真正预防“房地产化”，还是需要加强工业用地的政策监管。

3．加强存量工业用地挖潜

全国的产业园区都存在一些普遍性的问题：土地利用率有待提升，“宽打宽用”“闲置低效”等土地粗放利用现象一直存在。为了破除“二八效应”，应该首先摸底、摸清低效闲置土地规模，通过多种方式清理、盘活闲置、低效用地，以此来提高产业集聚区用地效益。

尽管国家统一新修编《控制指标》，但是各地在执行过程中还是要结合本地实际情况，只须满足控制指标，推荐性指标的控制值要结合本地区城乡经济发展水平，兼顾大中小企业投入产出状况。

现在政府对于产业要求趋于更加严格，非常重视产业发展，所以就当前形势来看，《工业项目建设用地指标》调整是中央对产业布局的第一步。

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