REITs专栏 | 广州首单产业园REITs底层资产如何？

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6月14日，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“易方达广开REIT”）获深交所受理。据悉，该项目原始权益人是广州开发区控股集团有限公司（简称“广开控股”），基金管理人是易方达基金管理有限公司（简称“易方达基金”）。这是易方达基金首个公募REITs项目，也是广州市首单产业园区类基础设施公募REITs项目。易方达广开REIT项目有三个底层资产——创新基地、创意大厦园区和创新大厦园区，均位于广州开发区科学城核心区域，合计约27万平方米，估值总价24.02亿元，平均估值单价8907元/㎡，基金首两年预测分派率分别为4.2%和4.59%。

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易方达广开控股REIT简析

1.   基金产品概要

易方达广开控股REIT类别为基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，存续期为50年，上市交易场所为深圳证券交易所，运营管理机构为合肥高创股份有限公司，基金管理人为易方达基金管理有限公司，易方达广开控股REIT是易方达基金旗下首只公募REITs产品，易方达广开控股REIT基本信息如下表所示。

表：产品概要表

2.  基金架构

易方达广开控股REIT的交易结构是在公募基金中常见的反向吸并模式，基金管理人（易方达基金）通过与资产支持证券管理人（易方达资产）签订资产支持证券认购协议，将基础设施基金认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理资产支持专项计划，基础设施基金取得全部资产支持证券份额，成为唯一的资产支持证券持有人。

图：基金交易结构

3.  基础设施项目概况

易方达广开控股REIT的底层资产为创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，项目均位于广州科学城核心成熟区，位于广州第三中轴“科技创新轴”上，毗邻天河区，是广州市东部发展战略的中心区域。

表：基础设施项目概况

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易方达广开控股REIT标的项目分析

1.   项目区位

本基金拟投资的基础设施项目位于科学城核心区，紧邻沈海高速、广汕公路、科学大道等主干道，距离21号线地铁、6号线地铁站1km范围内，交通区位便捷；同时园区周边生态环境宜人，围绕牛角岭、狮子岭、迈岗岭等公园分布。

图：创意大厦园区区位图

2.   上位规划

三个项目符合上位规划要求，大力发展新一代信息技术、生物医药等战略性新兴产业，推进产业集群，发展总部经济，引进了创维华南总部、日立 IT 中国总部等总部企业；此外，从规划空间结构来看，三个项目位于科学城核心区，以科技创新轴联动发展，为重点发展地区。

图：《黄埔区、广州开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》空间结构规划图

图：《广州科学城提升规划深化设计》空间结构规划图

3.   园区配套

三个项目均位于科学城核心区，位置靠近，周边拥有TCL文化产业园、广东软件科学园、光宝科技等多个产业园，以及3M、香雪制药(300147)、TCL、创维、三星、日立等知名企业，产业氛围浓厚；区域内商业氛围也较好，临近萝岗万达广场、优托邦、飞晨文汇广场等商业广场，园区配套整体设施齐全。

图：园区配套设施示意图

4.   企业入驻情况

由创新大厦、创意大厦、创新基地组成科学城三创产业园，园区为国家级综合性孵化器，致力于黄埔区、广州开发区孵化器集群的培育与服务。园区总建筑面积超30万平方米，入驻企业以新能源、光机电、环保技术、生物医药及科技研发类为主。

（1）创新基地

创新基地位于广州科学城揽月路80号，地处广州科学城中部，于2009年投入使用，是归国留学人员创业及国家863 计划、科技攻关项目成果的转化基地，也是优秀科技企业及企业家的培训基地。目前，进驻企业包括：迈普医学、华银医学、络捷生物、雷德生物等。

图：创新基地 

数据显示，创新基地中入驻企业主要为科学研究和技术服务业和信息传输行业类，园区内目前入驻企业为61家，企业数量在2016年达到入驻高峰后逐渐增长趋势趋于平稳，园区内企业主要为注册资本为50人以下的科技创业公司，注册资本多集中在100-500万之间，1000万以上注册资本企业数量约占40%左右。

图：入驻企业情况，数据来源：亿翰PDS园区产业通

部分入驻企业名单如下：

图：部分入驻企业名单，数据来源：亿翰PDS园区产业通

（2）创新大厦园区

创新大厦位于广州科学城科学大道182 号，地处广州科学城中部，于2008年6月投入使用，是黄埔区、广州开发区发展创意产业、提高自主创新能力、构筑科技创新体系的主要载体和关键园区。目前，进驻企业包括：斯洛柯、达蒙安防、金鹏环保、森锐科技等。

图：创新大厦园区 

创新大厦园区入驻企业数量在三个标的项目中最多，企业入驻超过300家，从2016年至今，企业增长趋势呈波浪状，有过多次增长高峰；作国家级综合性孵化器之一园区，中小企业培育较好。

图：入驻企业情况，数据来源：亿翰PDS园区产业通

部分入驻企业名单如下：

图：部分入驻企业名单，数据来源：亿翰PDS园区产业通

（3）创意大厦园区

创意大厦位于广州科学城科学大道162号，地处广州科学城中部，于2008年6月投入使用，是黄埔区、广州开发区发展创意产业、提高自主创新能力、构筑科技创新体系的主要载体和关键园区。目前，进驻企业包括：欧科信息、宏景科技、佰聆数据、芯德通信等。

图：创意大厦园区 

园区企业主要集中在2018年入驻，较前两个园区起步稍晚。但创意大厦园区整体发展在三个园区居中，无论是入驻企业数量、1000万以上注册资本企业数量，都处于中间位置。

图：入驻企业情况，数据来源：亿翰PDS园区产业通

部分入驻企业名单如下：

图：部分入驻企业名单，数据来源：亿翰PDS园区产业通

5.   项目经营估值情况

基础设施项目为定位于产业研发办公的创新基地、创意大厦园区和创新大厦园区，自2008年开始运营，项目平均租金分别为33.24元/平/月，40.36元/平/月，44.13元/平/月。目前项目委托凯云物业进行运营，产生的营业收入来源主要为出租物业获取的租金收入及停车费收入。营业收入主要为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性收入。

表：基础设施项目经营情况

截至 2022 年 12 月末，基础设施项目合计共有租户 259 个，租赁面积占比超过 10%以上的行业分别为新一代信息技术、生物医药和高端装备制造业，总占比约为60%。三个项目的所有租户所属行业分布情况如下表：

表：基础设施项目租户所属行业分布情况

根据评估机构调研数据，标的资产所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多为同行业领先企业或国际化企业，基础设施项目所在区域内其他可比产业园研发用房签约租金增长率一般为 3.0%-6.0%。

评估机构对创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区【2023年1月31 日】的市场价值出具了评估报告。评估测算采用6.0%的折现率，选用100%收益法评估估价对象的市场价值，估值结果如下：

表：基础设施项目估值情况

6.   区域竞品分析

广州科学城内以工业生产企业、科研办公企业为主，办公氛围较浓厚的区域主要集中在广东软件科学园一片及黄埔区政府所在地周边区域，2022 年第四季度在该区域内研发办公用房租金范围为 50-100 元/平方米/月，整体平均出租率维持在80-95%的合理水平。

图：竞争性物业位置图

表：2022 年四季度广州科学城主要产业园区租金报价及出租率

标的资产与周边竞品对比，租金水平明显偏低，大约低20-50元/平方米/月，差距较大，在出租率上，也略微差一点。对于进驻企业来说成本相对比较低，适合中小企业承租，也符合标的资产定位。

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项目总结

从项目区位、上位规划、园区配套、企业入驻、项目经营、竞品分析等方面分析来看，三创产业园能够成为易方达广开控股REITs基金投资标的，关键在于以下几点：

1.首先，广州深厚的产业基底与科学城科技创新动能，为项目招商奠定坚实的基础。作为广州实体经济主战场、科技创新主引擎，科学城拥有得天独厚的优势。

2.其次，科学城的规划发展定位为“全球智能制造基地”和“中国智造品牌中心”，未来相关政策将会重点扶持对新一代的信息技术、人工智能、生物医药产业。

3.基础设施项目地处科学城核心位置，基础设施项目作为孵化器，低租金吸纳了大量科技创新和生物技术及医药产业初创公司，在同区位中对于中小公司吸引力大，未来有一定租金增长空间。

但是广州科学城园区正在扩容，长远来看，将会对标的项目增加竞争压力，其租金及出租率的增长可能存在一定威胁。

综合来看，创新基地、创意大厦园区、创新大厦园区能够作为易方达广开控股REIT核心资产，交通便捷、产业集聚，运营良好，但是未来要提升竞争力，与基金投资、退出策略贴合较好，具备一定投资空间。

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已上市4单产业园REITs概览

自2021年6月正式启动试点至今，基础设施公募REITs持续受到市场关注，截至目前，产业园REITs已发行4只，底层资产以研发办公为主（临港东久REIT为标准厂房），主要来自一二线城市的国家级高新区、省级高新区。截至目前4只已上市产业园REITs基本信息如下：

表：已经上市的产业园REITs

从上表可以看出，易方达广开控股REIT的总估值在4只已上市的REITs中处于中游位置，但单从租金看，其平均租金水平相对较低，处于较低水平。总体来看，易方达广开控股REIT的资产收益还是相对可观的。

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