保利发展(600048)：上半年业绩料超预期 聚焦核心城市稳固优势

　　预告1H23 归母净利润同比增长10.8%，超出市场预期上半年公司报表业绩超预期释放。保利发展发布2023 年半年度业绩快报，预计营业收入同比增长24.9%至1384 亿元，营业利润同比增长2.1%至1959 亿元，归母净利润同比增长10.8%至120 亿元，归母净利率8.7%，同比下降1.1ppt；盈利规模超出市场一致预期与我们此前预期（同比持平略增），我们认为主要因交付节奏导致结算规模与权益比重超出预期。
　　关注要点
　　公司6 月拓储节奏加速带动上半年拿地强度边际提升，预计下半年拓储能力或有提升。据中指统计，公司6 月在北京、佛山、三亚多地均有拓展土储，全口径成交金额约216 亿元；考虑公司1-5 月已公布拿地情况（金额约324 亿元），我们判断上半年总成交金额同比跌幅收窄至一成（5M23 为-26%），金额口径拿地强度或将提升至25%左右（5M23 为16%，2022 年35%）。此外，我们估算上半年公司超九成的新增资源位于超高/高能级城市（2021/2022 年68%/94%），静态利润率延续2022 年的较高水平。随着3月末以来楼市景气度持续下行，我们预计下半年核心城市宅地市场的竞争烈度或有边际走弱，公司有望凭借稳健的销售回款与财务状况进一步补充资源，加速实现存量土储的城市能级提升。
　　上半年销售额同比增逾一成，料全年持续领跑行业。据业绩快报，公司1H23 签约销售额同比增长13%至2368 亿元，位列克而瑞百强房企第一，Top10/30/50/100 销售额同比增长5%/4%/2%/0%。空间分布看，克而瑞统计销售贡献度前10 大城市均为超高/高能级，依次为上海、广州、佛山、南京、北京、成都、厦门、东莞、合肥、杭州。我们认为公司上半年新增资源质量有所改善，在较快的开工预售节奏下将对年内新推货量提供有效补充，预计全年有望延续优于行业的销售表现。
　　“第三支箭”落地或将进一步增强公司下半年拓储能力。6 月9 日公司定增申请获得上交所审核通过，募集上限为125 亿元。我们判断定增计划落地将有效补充在手资金，有助于公司下半年在核心城市把握拓储机遇。
　　盈利预测与估值
　　考虑到公司竣工结算积极、现货销售占比提升，我们上调2023/2024 年营业收入6%/1%和盈利预测7%/9%至206 亿元/220 亿元，同比增速12.4%/6.8%；当前股价交易于7.5/7.0 倍2023/2024 年市盈率。我们看好公司在供给侧出清下规模扩张和份额提升确定性，维持跑赢行业评级；考虑到短期板块估值仍承压且业绩变动以竣工节奏影响为主，我们维持目标价19.31 元不变，对应11.4/11.2 倍2023/2024 年目标市盈率和50.4%上行空间。
　　风险
　　行业景气度超预期下行，新增土储量质与向高能级城市调仓节奏不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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