城建发展(600266)：聚焦北京优势突出 资源整合可期待

　　投资要点
　　聚焦深耕北京市场，销售保持通畅
　　公司是一家专注于房地产开发和经营的大型品牌地产开发商，以房地产开发为主要业务方向，以北京为核心实施区域布局。2022 年公司销售金额303.42 亿元，同比增长18.01%，位于2022 年度北京市销售排行榜第2 名、中国房企销售额百强榜第69 名，创造公司成立以来销售业绩最好记录。根据中指研究院2023年1-6 月销售榜单数据，2023H1 公司销售金额为183.08 亿元，同比增长36.96%，销售排名稳居北京市TOP2，全国房企销售额百强榜排名跃升至第40名，行业地位及市场影响力再度提升。
　　旧改能力突出，保障公司可售货值充足
　　截至2022 年底，公司共持有11 个土地一级开发项目，其中包括7 个尚未开发项目及3 个在建项目。公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772 万平方米，总投资额约1052 亿元。在城市分化的大背景下，房地产企业的投资策略更加趋同，核心城市拿地竞争较为激烈。公司具备丰富的旧改储备，且均位于北京的热点板块，从短期来看，在竞争日益加剧的环境下，公司的旧改土储能够为公司提供丰富的可售货值，巩固市场地位；从长期来看，公司的旧改能力及旧改储备能够为公司进驻存量开发市场做好准备。
　　投资收益有望扭亏为盈，2023 年业绩预期改善2022 年公司实现营业收入245.62 亿元，同比上升1.56%；归母净利润为-9.26亿元，同比减少244.4%。2023Q1 公司扭亏为盈，实现归母净利润0.63 亿元，同比增加106.18%；毛利率及净利率企稳回升，2023Q1 分别达到29.22%、2.39%，较2022 年底增长15.49pct 及5.99pct。2022 年公司整体业绩承压主要因为非房地产业务利润大幅度下降，我们认为，公司的房地产开发主业始终保持良好的经营状态，随着2022 年影响市场的不利因素逐渐减少，我们认为2023年公司投资收益拖累公司业绩概率较低，公司整体业绩预期改善。
　　受益集团资源整合，管理规模有望扩大
　　公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司“开发公司”及“住总集团”存在房地产业务的同业竞争。城建集团承诺待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题，同时拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。我们认为，公司控股股东的资源整合，有利于公司管理规模扩大、资源利用效率提高及品牌优势增强。
　　盈利预测与估值
　　综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别10.24、12.92 和15.47 亿元，2023 年EPS 为0.45 元/股，BPS 为11.09 元/股。综合NAV 及PB 估值，我们给予公司0.65 倍PB 估值，目标价7.21 元/股。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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