保利发展(600048)：行业翘楚估值性价比突出 建议把握配置机遇

公司近况
受二季度楼市景气度走弱、个别房企信用问题影响，公司年初至今股价累计最大回撤为-26%，截至7 月28 日收盘仍有-12%的累计跌幅，对应市净率低于过去五年估值中枢负一倍标准差。近期政治局会议1与住建部2表态均强调“用好政策工具箱”以支持“刚性和改善性住房需求”。后续政策落实或对高能级城市基本面与市场情绪方面均有提振效果。作为行业龙头，公司在手资源优质、财务稳健安全，且近期销售与业绩均有较好表现。建议重点关注板块风偏改善下公司估值回归带来的投资机会。
评论
拿地端积极并持续聚焦优势区位，推动库存储备结构性改善。上半年高能级城市土拍呈现“高质、缩量”特征，但公司积极把握拓展优质土储机遇。
全口径拿地金额709 亿元，同比增长17%（22 城宅地成交额-22%），对应拿地强度为30%（1H22 为29%）。空间分布看，公司在北京、佛山、上海、南京、苏州诸城斩获颇丰。我们估算上半年超九成的新增资源位于超高/高能级城市，静态利润率延续2022 年的较高水平。向前看，我们预计下半年公司在“以销定产”的方针下，凭借稳健的销售回款与财务状况持续补充优质资源，并兼顾存量资产去化出清，加速推动土储质量的整体性提升。
销售端持续领跑行业，业绩兑现能力强。1H23 公司签约销售额同比增长13%至2368 亿元，位居克而瑞排行第一，领先头部房企（Top10/30 为+5%/+4%）。公司可售资源充足，我们估计年初可售货量约7000 亿元，1H23 新增货值约1600 亿元。公司近年持续聚焦高能级城市，我们预计上述城市的需求政策落地或将推动楼市景气度修复。这有望对公司下半年去化率提供向上弹性，销售表现持续优于行业。另一方面，公司1H23 业绩快报预计营收与盈利分别同比增长24.9%与10.8%，规模超出市场一致预期。
我们判断公司可结算资源充裕（可覆盖1.5 倍去年营收），加之竣工交付积极、结算利润率筑底走平，预计全年营收与盈利均有望实现双位数增长。
定增落地将优化资本结构，财务端优势支撑拓储调仓。若公司三季度能顺利完成125 亿元定增，我们预计带动静态扣预负债率下降约1 个百分点（1Q23 末68.2%），优化资本结构，有助于下半年把握重点城市拓储机遇。
盈利预测与估值
维持跑赢行业评级与盈利预测不变，对应2023/2024 同比+12%/+7%，当前股价对应8.4/7.8 倍2023/2024 年P/E和0.8/0.7 倍2023/2024 年P/B；最近板块风偏改善，上调公司目标价6%至20.51 元，对应11.9/11.1 倍2023/2024 年P/E和1.1/1.0 倍2023/2024 年P/B，当前股价有42.5%上行空间。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；新增土储量、质不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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