央国企带头加速推出REITs | 宏观&金融

作者 | 王雁

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

在政策支持和已入市公募REITs产品“珠玉在前”的影响之下，公募REITs的热度越来越高，也吸引了越来越多的企业进入REITs市场的浪潮中。

据睿和智库不完全统计，中国金茂、南山控股(002314)、招商公路(001965)等多家央企、国企正在加速进军公募REITs市场。

国央企加速推出公募REITs

今年5月，中国金茂发布公募REITs审计项目中标公告，公告称已完成招标过程，中标单位最终与基金管理人签署合同。这标志着中国金茂已正式启动公募REITs筹备工作，若中国金茂旗下公募REITs成功发行，其也将成为继招商蛇口(001979)、华润置地之后，又一家在市场上推出公募REITs项目的央企地产商。

早在2022年6月，中国金茂便成功发行“金茂华福—长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，这也是全国首单碳中和写字楼类REITs。

与此同时，南山控股、招商公路等众多央企、国企同样正着力推进相关工作，以盘活手头的存量资产。

公开资料显示，南山控股正在全力推进宝湾物流公募REITs发行工作。该项目已与所在地发改委、国资委等多部门进行项目沟通和事项审批。南山控股目前正全力推进首单公募REITs发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期可持续发展。

招商局旗下上市公司招商公路（001965.SZ）近日透露，公司正在积极推进REITs项目。未来期望通过REITs项目，打通公司高速公路项目的“募、投、管、退”的全流程通道，打造新的REITs平台，同时通过REITs项目实现招商公路的管理输出。

图表1：2023年部分国央企公募REIT项目上市与筹备情况

数据来源：公开资料、睿和智库整理

在各大国央企带领下，民营企业也不甘落后。7月12日，百联股份(600827)发布公告，拟以项目公司持有的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金；7月13日，天虹股份(002419)也发布公告表示，天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作；近期万科也正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段，其底层资产为杭州的一处购物中心。

是机遇，也是责任

近年来国家对REITs市场持续给予高度重视，相关监管部门和各市场主体加快对REITs的探索进程。

近期，消费基础设施公募REITs又迎支持信号。7月31日发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》中指出，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金。这对于大批涉足商业地产的企业来说，无疑是重大利好。

图表2：近期部分REITs相关政策一览

数据来源：公开资料、睿和智库整理

这也就不难理解，国央企从无到有、从一到多，纷纷踏入REITs领域，这既是积极响应政策，起好国央企的带头作用，也是企业本身进行多元化资产管理，实现资本退出与资产重组的一种重要手段。

国央企，尤其是大型国央企，普遍存在规模体量大、业务条线多、资产较为分散的特点，推动公募REITs能加强内部组织架构优化和运营能力建设，在实现投融资高效循环上更好发挥作用。

在政策引领下国企央企根据不同种类的资产特性，搭建以总部为核心、各业务条线自主性、各区域资产灵活性的组织体系，有利于实现发展战略统一化、业务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理特色化，为企业创造更多价值。

以招商局集团为例，除了已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建，其还在积极推进高速公路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公募REITs申报。未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平台共同发展，构建轻重结合的产业体系，切实体现作为国有资本投资公司的定位，为未来发展奠定良好基础。

REITs市场扩募提速

目前国内公募REITs市场规模已经逼近千亿，若比照成熟资本市场公募REITs发展经验，我国市场规模将到达万亿量级。也就是说，随着消费基础设施正式纳入REITs发行范围，资产类型再度扩容，我国公募REITs必将进入快速发展期。国家发改委也曾表示，希望到2023年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

且经过过去两年的发展，相关税务政策、“扩募”规则、重要底层资产类型——保障性租赁住房相关指引、更新的项目申报指引及审核关注事项的颁布，也使公募基础设施REITs的政策体系更为完善。伴随我国资本市场不断完善和开放，REITs也将吸引更多国内外投资者的关注和参与，进一步提高市场的流动性和效率。

反观，房地产行业近年来有大量的存量资产亟需盘活，包括商业地产、住宅物业和基础设施等。而REITs可以有效盘活存量资产，形成良性投资循环。随着公募REITs项目的成功发行，募集资金在偿还负债、充实资本金、弥补资金缺口后，可进一步提升公司造血能力，有利于后续对外融资工作的开展及融资成本的压降。同时REITs拓宽了企业经营渠道，拥有不动产的企业可以选择更加灵活的经营模式。引进REITs后，能实现轻重资产的分离，促使产业由重资产到轻资产的转变，实现不动产资产的精细化管理。这也是企业积极参与REITs发行的根本原因之一。

结语

睿和智库认为，目前我国公募REITs市场已初步形成一定规模效应和示范效应，发展势头较好。相关国企央企应结合实际，把握好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇，推陈出新，积极发挥引领作用。

具体来看，一方面，应积极抢抓机遇，发挥多元化资源优势，选取合规、优质资产搭建公募REITs上市平台，盘活存量资产，实现多重经济收益，践行产融结合，推进内部协同创造新价值；另一方面，应站在服务国家战略、助力集团转型发展的高度，研究制定公募REITs上市规划，并将其植入企业发展模式，作为转型升级的重要抓手。

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