7月公募REITs强势反弹，26只个券上涨！| 7月月报

作者 | 王雁

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

7月中证REITs指数迎来强势反弹，收于876.17点，单月上涨5.11%。在成交额方面，7月28只公募REITs成交总额为72.35亿元，环比增长35.89%；换手率方面，28只公募REITs换手率为20.65%，环比增高28.18%。整体来看，公募REITs市场活力得到释放，流动性改善，前景向好。

整体市场：超九成个券上涨，半数个券涨超5%

从整体来看，截至7月31日，全市场28只已上市的公募REITs中，除了建信中关村(000931)产业园REIT以及华安张江产业园REIT外（二者7月涨跌幅分别为-0.10%和-2.56%），其它公募REITs产品7月份全部上涨。

就上涨幅度而言，所有上市公募REITs中半数月涨幅超过5%，市场迎来普涨行情。其中国金中国铁建高速REIT上涨13.38%居首；华夏北京保障房REIT紧随其后，上涨11.25%。

图表1：7月公募REITs市场表现（元）

数据来源：Wind，睿和智库整理

个券整体上涨的同时，换手率也随之上升。7月份公募REITs产品日均换手率由6月份的0.81%上升至0.98%，达到自2023年3月份以来的又一高峰；日均成交额也由6月2.66亿元上升至3.45亿元，增长近30%。

从底层资产来看，保障性租赁住房、交通基础设施以及仓储物流类产品收益率相对较高；能源基础设施及园区基础设施类收益率相对较低，不及平均水平5.19%。生态环保类产品总体收益率与平均水平大致相当，为5.40%。

图表2：7月不同类型资产平均收益率一览（%）

数据来源：Wind，睿和智库整理

总的来说，7月公募REITs市场量价齐升，出现了较为强势的反弹。究其原因，一方面是前期的低落情绪触底，市场的投资热情得到提振，对下半年不动产信托产品信心逐渐恢复；另一方面离不开政策的助推。7月中旬13个部门联合印发的《关于促进家居消费若干措施的通知》支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行REITs；7月下旬证监会提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”等等，通过宽松机制、鼓励准入增强市场信心，助推二级市场强势反弹。

7月大宗交易金额回落，折价交易占比较高

据Wind和睿和智库统计，2023年7月，中国内地公募REITs产品大宗交易成交总额为8.06亿元，环比下降44.11%；在数量方面，7月公募REITs产品大宗交易成交20190.10万份，环比下降42.56%，公募REITs大宗交易热度回归常态。在总计50笔大宗交易中，溢价交易共发生10笔，折价交易38笔，平价交易2笔（注：折价交易指大宗交易成交价格较前一日收盘价格低，溢价交易则相反）。

图表3：2022年8月-2023年7月公募REITs大宗交易单数与交易金额一览

数据来源：Wind，睿和智库

随着7月资本市场整体转暖，公募REITs大宗交易回到了合理的水平范围。与6月大规模“出逃式”的折价大宗不同，虽然7月公募REITs大宗交易仍以折价为主，但价差相对较低，折价程度较轻。未来随着二级市场REITs企稳，大宗交易数量和金额有望进一步回落。

政策推动基础设施REITs落地，头部企业积极响应

7月，我国REITs政策方向集中在消费基础设施领域，具体如7月18日，商务部等13部门发布了关于促进家居消费若干措施的通知，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域REITs；7月24-25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会，提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”；7月31日，发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，再次提出完善消费基础设施建设支持政策，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。

图表4：7月REITs相关政策一览

数据来源：公开资料，睿和智库整理

在政策引领下，头部企业纷纷响应。7月12日，百联股份(600827)发布公告称拟以项目公司持有的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs，该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金；7月13日，天虹股份(002419)也发布公告表示，天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。

公开资料显示，在此之前华润置地早已将其持有的某购物中心作为底层资产申报消费基础设施公募REITs，该购物中心运营及物业管理方为华润万象生活，目前前期工作已进入尾声，并成立专项的项目公司并进行资产重组，为最终的公募基金发行、上市做准备。此外，万科也正在尝试发行商业地产REITs，首创钜大奥特莱斯公募REIT等项目也都在筹备中。

随着政策支持的不断深入，未来将会有越来越多的公募REITs产品上市。通过将消费基础设施项目打包发行REITs，实现资本退出并用于新项目投资建设，改善消费条件、创新消费场景，这也是商业企业创新发展的新方向。

结语：

随着7月二级市场整体表现出色，公募REITs市场也迎来了强势的反弹，大宗交易向常态化稳定方向运行。随着政策支持加深，会有越来越多REITs产品进入市场，为多元化的资本市场增添新的活力。

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