深度*公司*华发股份(600325)：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市

摘要：华发股份公布2023 年中报，2023 年上半年公司实现营业收入314.8 亿元，同比增长22.9%；归母净利润19.3 亿元，同比增长2.1%。
公司营收业绩稳步增长，未来业绩保障程度明显提升。上半年公司营收同比增长22.9%，主要是因为结算规模有所提升，上半年公司竣工面积274.2 万平，同比增长47.1%。归母净利润同比增长2.1%，增速不及营收增速，主要是因为：1）结算利润率下滑，上半年公司毛利率为18.8%，同比下降4.4 个百分点。
2）投资收益同比下降36.3%至2.4 亿元。3）合联营项目结算利润提升，少数股东损益同比增长42.0%，少数股东损益/净利润同比小幅提升5.2 个百分点至23.9%。上半年公司净利率和归母净利润率分别为8.0%和6.1%，同比分别下降了0.8、1.2 个百分点。三费率明显改善，同比下降1.2 个百分点至5.6%，其中财务费用同比下降26.8%，财务费用率同比下降了1.0 个百分点，主要是因为上半年因人民币贬值计提汇兑净损失5853 万元，全年同期为汇兑净收益5946 万元。公司利润率虽然有所下滑，但公司年化后的ROE 因权益比例提升，同比提升了2.2 个百分点至20.8%。公司权益比例提升主要是因为上半年赎回了15 亿元的永续债，使得公司所有者权益下降，截至6 月末永续债余额仅3.8 亿元，同比下降87%。
截至6 月末，公司预收楼款1081.5 亿元，同比增长45.6%，预收楼款/上年营收高达1.83X，同比提升0.38X，未来业绩保障程度明显提升。
公司财务稳健，经营性现金流充裕；优化融资结构，降低资金成本。1）在手资金充裕，截至6 月末，公司货币资金567 亿元，同比增长8.6%。经营性现金流充裕，上半年公司经营性现金流净流入333 亿元，同比增长150.8%，一方面，公司销售回款510 亿元，同比增长67%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少21.8%。2）公司持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。上半年公司筹资性现金流净流入96 亿元，同比增长81.2%。截至6 月末，公司有息负债规模1561 亿元，同比增长8.8%；融资成本为5.59%，较2022 年全年下降17BP。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债占比仅18.2%，同比下降2.2 个百分点。3）截至6 月末，公司剔除预收账款的资产负债率65.9%（同比-0.1pct）、净负债率86.0%（同比-3.9pct）、现金短债比为2.0X（同比提升0.22X），各项偿债能力指标均有改善。
定增流程获上交所核准通过。公司积极把握“第三支箭”房企股权融资的政策窗口期，计划向不超过35家特定投资者发行不超过6.35 亿股，拟募资不超60 亿元，用于补充项目建设资金及流动资金。其中母公司华发集团认购不低于发行股份数的28.49%，认购金额不高于30 亿元。定增进度上，公司定增已于8 月3 日被上交所审核通过，8 月14 日向证监会提交注册申请，定增流程稳步推进当中。
房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。根据克而瑞，2023 年1-7 月华发股份销售金额846 亿元，同比增长45.5%，销售排名升至14 位，较2022 年全年销售排名提升了4 位；销售面积272 万平，同比增长34.6%；销售均价3.11 万元/平，同比增长8.1%；权益销售金额623 亿元，销售权益比例位73.7%，同比提升了8.4 个百分点。从区域销售来看，华南和北京地区销售贡献度提升。
上半年华东大区销售406.2 亿元，销售占比52.8%，同比虽然下降了6.6 个百分点，但占比仍然较高，压舱石地位进一步稳固；珠海大区销售140.6 亿元，销售占比18.3%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区销售183.4 亿元，销售占比23.8%，同比提升了9.4 个百分点；北方大区销售14.5 亿元，销售占比1.9%，同比下降2.4 个百分点；北京区域销售24.52 亿元，销售占比3.2%，同比提升了1.0 个百分点。2）拿地：
拿地权益比例明显提升，且聚焦一二线城市。根据中指院，1-7 月公司拿地6 宗，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，拿地建面82 万平，同比提升1.1%，拿地总金额176 亿元，同比下降22.3%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为20.8%，同比下降18.2 个百分点；权益拿地金额166亿元，拿地权益比例为94.5%，同比提升20.5 个百分点。3）由于销售景气度持续下行，上半年公司新开工面积 85.4 万平，同比下降53.9%；但竣工仍能保持高速增长，上半年公司竣工面积 274.2 万平，同比增长47.1%；截至6 月末，公司在建面积1298.2 万平。
公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。上半年，公司商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12 万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，荣获2023 年物业服务百强企业第16 名；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成27 件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。
投资建议与盈利预测：
作为典型快成长地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司上半年销售与回款均实现了高速增长，近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东。同时，公司营收业绩有望维持稳定发展，随着毛利率和权益比较低项目在未来1-2 年内逐步结转完成后，预计2025年公司利润率将出现改善。我们预计公司2023-2025 年营业收入分别为669 / 746 / 839 亿元，同比增速分别为13%/11%/13%；归母净利润分别为26 /28 /32 亿元，同比增速分别为2%/8%/12%；对应EPS 分别为1.24 / 1.34 / 1.50 元。当前股价对应的PE 分别为8.4X / 7.9X /7.0X。维持买入评级。
评级面临的主要风险：
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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