银行行业周报：存量按揭利率调整落地 后续关注需求侧边际变化

　　调整优化认房不认贷政策有助于释放改善性住房需求，二套存量按揭如认定为首套将调整相应的利率。1.首套房贷款“认房不用认贷”政策的调整，首先有助于刺激改善性住房，预计将对房地产销售6-7 月以来较大幅度的同比负增长将有所遏制；另一层面考虑到《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，我们预期部分存量二套房因“认房不用认贷”政策的调整而被改认定为首套房，也将带来相应的存量二套房按揭利率的调整，且考虑到前期对于二套房的惩罚性利率安排，预计其调整幅度将大于存量首套房按揭利率调整。2.假设二套以上住房按揭贷款中50%为存量改善性住房按揭贷款会因此被认定为首套房，则在最新的认房不认贷政策下，由二套转认定为首套的存量按揭贷款的规模为3.86 万亿元。
　　调整优化差别化住房信贷政策（降低首付比例和新发住房贷款利率下限）有助于促进房地产销售。1.首付比例调整：首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。个人住房贷款利率调整：首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR 减20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20 个基点。2.考虑到降低首付比例和新发住房贷款利率下限，结合前期认房不认贷政策的调整和RMBS 条件早偿率指数的下行，我们预期后续随着房地产销售数据的回暖和提前还款压力的缓解，按揭贷款余额或将实现正常增长。
　　存量首套个人住房贷款利率调整将遏制按揭缩表同时息差承压，有助于缓解居民部门支出预期促进消费。1.考虑期间正常的按揭贷款偿还及到期、提前还款因素对新发贷款的对冲，预计2015 年以前发放的目前未到期贷款占比相对更低，我们重点关注2018 年-2022Q1 这段加点幅度较大的区间。经过测算，2018-2022Q1 新增放个人住房按揭贷款16.9 万亿元，加权平均利率为5.53%，如果考虑2018 年-2023 年间5 年期LPR 利率调整65bps 的影响，该区间按揭加权平均利率将降至4.88%，如果假设该区间按揭贷款利率一次性统一降至4.11%（2023Q2 新发放个人住房贷款平均利率），下降幅度为77bps，对于行业息差的影响为3.9bps，对于银行业营收的影响为1300 亿元左右。2.根据假设测算（参考正文），在最新的认房不认贷政策下，由二套转认定为首套的按揭贷款的规模为3.85 万亿元，而假设二套房相对于一套房加点的幅度为60bps，则由二套转认定为首套的按揭贷款贷款利率的下行需要多拖累息差0.7bps。3.综合起来看，此次认房不认贷政策调整，首套房存量按揭利率调整等系列政策对于息差的影响，预计约为4.6bps 左右，总体影响可控，如果结合近期存款降息政策的执行，对于银行利润表的冲击影响会进一步减小。
　　“认房不认贷”、存量个人住房贷款利率下调、降低首付比例和新发按揭利率下限等政策优化调整落地对息差影响可控，缓解地产收缩可能带来的银行资产质量风险。
　　考虑到PPI、企业利润、库存同比增速或将触底，经济下行动能减弱，悲观预期有望修正，随着货币政策调整，后续需求端政策发力的预期有所增强，23Q3 财政加码预期有所加强、房地产政策调整优化有助于稳定经济增长同时修正风险预期，并带动社融和信贷增速反弹。目前银行估值仍处低位，结合经济基本面、需求侧政策预期和银行总体基本面情况，我们认为银行板块在Q3 具有较大估值修复机会，或将取得绝对收益，维持银行业看好评级，建议加大对强顺周期核心品种的关注。
　　配置策略：经济预期在Q3 修复过程中，建议加大对与经济强相关的高beta 且估值调整到位的品种的关注，建议：成都银行(601838，买入)、江苏银行(600919，买入)、宁波银行(002142，未评级)等银行。
　　风险提示
　　经济修复节奏低于预期；房地产流动性风险继续蔓延；海外流动性风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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