房地产行业A+H板块23年中报综述:整体收入增长业绩亏损 缩表仍在持续

2023-09-05 18:15:05 和讯  广发证券郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼
核心观点:
收入增长业绩亏损,企业持续分化。根据公司中报,23H1 板块房企营业收入1.95 万亿元,同比增长1.9%,归母净亏损965 亿元,较22 年同期多亏损586 亿元,主要受出险房企拖累,剔除出险房企后板块整体实现归母净利润975 亿元,同比下降17%。利润率方面,23 年上半年板块扣税毛利率为10.4%,同比下降4.1pct,利润率仍在探底,销售管理费用率5.8%,同比上升0.8pct,财务费用率为4.4%,较15-21年均值上升2.3pct,此外资产减值损失提升、非并表项目收益减少及其他非经常性损失对整体业绩产生拖累,板块盈利能力受到影响。
资产负债表:缩表进行时,开发类资产第二年下行。截至23H1,A+H板块房企总资产23.4 万亿元,同比-5.6%,总负债规模19.6 万亿元,同比-4.8%,归母净资产2.1 万亿元,同比-15.1%。其中,开发类资产13.8 万亿元,同比-7%,同比净减少1.03 万亿元,预收账款及合同负债6.03 万亿元,同比-12%,同比22H1 减少8354 亿元。分类企业来看,规模强投资房企扩表(总资产同比+10%),出险企业归母净资产转负(-564 亿元),资产负债表分化加剧,从杠杆结构来看,20-23H1,华发、建发、滨江、招商杠杆乘数提升最快。负债端,当期更多的是优化债务结构和降低融资成本,融资利率中海(3.54%)、华润(3.56%)、招商(3.65%)三家央企融资成本最低,越秀(3.98%)低于4%。
资源集中趋势不变,竣工表现好于开工。首先,强信用房企销售表现领先,根据克而瑞数据,信用8 强销售金额前8 月同比增长22%,领先百强32pct,信用8 强/百强的比例从21 年的21%上升至23 年1-8 月的33%。第二,23 年上半年拿地力度超过30%的房企包括华润、建发、滨江、越秀、华发,投资端持续聚焦,提升权益比例,23H1 拿地毛利率28.8%,维持高位。第三,重点房企上半年新开工面积同比-34%,较21 年同期下降74%,上半年开工完成年初计划42%,好于22 年但低于21 年,预计全年开工增速将低于年初目标(-7%)。第四,重点房企上半年竣工面积同比+6%,上半年竣工目标完成率34%,好于21、22 年同期水平,预计全年竣工面积有增长。
投资建议。强信用房企的优势,在于财务安全与结算质量稳定,资源集中度持续提升。央行831 新政后,打破了限购城市首付比例的下限,需求释放有望带动重点城市基本面企稳复苏,具备投资能力的规模强投资企业将充分获益,部分全国布局的弱信用企业拿地和经营也会得到改善,建议关注地产板块整体配置价值,关注企业经营估值弹性。
风险提示。基本面不及预期,包括行业政策面改善力度不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪,对于市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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